На главную страницу

Схема проезда

Контакты

Написать письмо

Написать письмо



Наш адрес:
Москва, ул Бутырская, д.75/74, стр.1

Телефоны:
(495) 663-35-81, 663-35-86

E-mail:
FRANZ-A@yandex.ru
Яндекс.Метрика

УслугиО компанииДокументыРасценки

Проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, расположенного в жилом доме.

Разрешение на переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения, расположенного в жилом доме

Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Москвы, понятие «переустройство» и «перепланировка» утверждено Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».  

Согласно этому Постановлению, перепланировкой и переустройством являются: демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, закладка или обустройство проемов в несущих и ненесущих стенах, устройство несущих стен, изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц, перенос сантехнических приборов, обустройство новых санузлов, изменение конфигурации существующих санузлов, демонтаж, установка или перенос бытовых электроплит и газовых плит, устройство каминов и дымоходов, устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия.

В части изменения изменение фасада здания разрешены обустройство, закладка увеличение и уменьшение оконных и дверных проемов, устройство балконов и лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, создание навесов в пределах габаритов существующих элементов дома, дебаркадеров и стилобатов, устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов со стороны двора.

Также, разрешено обустройство и изменение входов и входных групп (лестниц, крылец и других площадок), в том числе с устройством козырьков и навесов общей площадью не более 10 кв.м. без устройства фундамента, и обустройство эвакуационных выходов.

При этом, запрещены устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних поверхностей (стен) в объектах, и перевод технических подполий в подвалы.

С 18.02.2018 года разрешено устройство одной антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.

Таким образом, перепланировкой и переустройством является любое отличие фактической планировки помещения от указанной в поэтажном плане БТИ планировки. Даже малозначительная перепланировка требует ее обязательного утверждения.

Документы

В Москве порядок выдачи разрешений на перепланировку нежилых помещений, расположенных в жилых домах, регламентирован Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В Московской области порядок получения разрешений на перепланировку нежилых помещений, расположенных в жилых домах, регламентирован документами:

  • в Мытищинском районе:

- Решением Совета депутатов городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области от 21 декабря 2006 года N 18/5 «Об утверждении Положения "О порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания и перевода жилых домов (жилых помещений) в нежилые, перевода нежилых помещений в жилые»;

  • в Одинцовском районе:

- Решением Совета депутатов городского поселения Одинцово Московской области от 28 марта 2017 года N 14/44 «Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства иили перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и приемки выполненных работ по переустройству и/или перепланировке нежилых помещений в многоквартирных жилых домах»;

  • в Красногорском районе:

- Постановлением Администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области от 19 мая 2014 г. N559 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории городского поселения Красногорск»;

  • в Химках:

- Постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 01.06. 2018 г. N563 «Об утверждении Порядка согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в городском округе Химки Московской области»);

  • в Куркино:

- Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

На что требуется разрешение от Мосжилинспекции

В Москве на проведение перепланировки и переустройства нежилого помещения, расположенного в жилом доме, требуется получать разрешение, выдаваемое Мосжилинспекцией.

В Москве при проведении переустройства или перепланировки нежилых помещений, расположенных в жилых домах, не допускается переустройство непригодных для проживания помещений, переустройство помещений в признанных аварийными домах, ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды, устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления, пробивка отверстий в стенах-пилонах, в стенах-диафрагмах и в колоннах (стойках, столбах), в местах расположения связей между сборными элементами. Запрещено устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).

Поэтому при обустройстве отдельного входа в нежилое помещение необходимо проверить, чтобы обустройство проема в фасадной стене не влекло ликвидацию или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции (они встречаются в фасадных стенах), пробивку проемов, ниш, и отверстий в стенах-пилонах, в стенах-диафрагмах и в колоннах, стойках, столбах, в местах расположения связей между сборными элементами, так как указанные мероприятия запрещены.

На нежилое помещение, расположенное в жилом доме, распространяются ограничения на производство работ (в том числе погрузочно- разгрузочных), на шум, вибрацию, ионизирующие и неионизирующие излучения и иные воздействия, установленные для эксплуатации жилых помещений. Это следует учесть, если в помещении планируется обустройство магазина, медицинского центра, ателье, или производства.

Для нежилых помещений, расположенных в жилом доме, требуется наличие отдельного входа в помещение, изолированного от жилой части дома (т.е. от входа в подъезд, так как лестничные клетки являются жилой частью дома).

Порядок согласования переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений, расположенных в жилых домах города Москвы

Ниже разъясняется порядок оформления разрешения на переустройство и перепланировку помещения, еще не выполненные (примечание: если переустройство или перепланировка нежилого помещения уже выполнены, порядок оформления документации иной).

Утверждение переустройства и перепланировки нежилых помещений происходит в несколько этапов: предпроектные проработки, разработка проектной документации, согласование в инстанциях Проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, получение Разрешения Мосжилинспекции на проведение переустройства и(или) перепланировки помещения, проведение ремонтных работ, сдача объекта в эксплуатацию.

Этап № 1 «Предпроектные проработки»

Предпроектные проработки проводятся до начала разработки Проекта. Грамотное проведение предпроектных проработок исключает риск получения в будущем отказа в выдаче на Разрешения Мосжилинспекции на проведение переустройства и (или) перепланировки помещения. 

Сначала необходимо получить в БТИ кадастровый паспорт помещения. В состав этого документа входит поэтажный план и экспликация, отражающие состояние помещения на момент «до проведения перепланировки».  

Затем необходимо проверить, имеются ли в поэтажных планах технические ошибки БТИ, допущенные по вине БТИ (несоответствие фактическому состоянию планировки помещения или входной группы, разночтения в ширине простенков, в размерах окон и дверей). При обнаружении в поэтажном плане технических ошибок БТИ необходимо устранить эти ошибки, и получить новый документ БТИ.

Обратите внимание: если на данном этапе не устранить технические ошибки БТИ, впоследствии они могут оказаться неподлежащими к устранению. 

Учтите, что если взамен документов БТИ вы пожелаете воспользоваться документами Ростехинвентаризации, то Мосжилинспекция (на основании пункта 3.3.3.1.1. Приложения №2 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП) имеет право запросить дополнительные документы и информацию посредством межведомственного информационного взаимодействия в БТИ. И в случае наличия разночтений в документах Ростехинвентаризации и в документах БТИ, Мосжилинспекция будет руководствоваться документами БТИ. 

Затем нужно проанализировать, соответствует ли запланированная перепланировка требованиям инстанций, нормам СНиП и иным нормативным документам. В сложных ситуациях необходимо предварительно получить консультацию в МЧС, в Роспотребнадзоре. 

Потом необходимо уточнить, является ли здание объектом культурного наследия (памятником архитектуры), и расположено ли оно в зоне исторической застройки. Если здание является объектом культурного наследия (памятником архитектуры) необходимо установить перечень элементов, являющихся предметами охраны, так как их необходимо будет сохранять при проведении ремонта. Если имеются сомнения в том, что Мосгорнаследие согласится с запланированными проектом мероприятиями, нужно в этой организации получить предварительную консультацию. 

Если здание не является объектом культурного наследия (памятником архитектуры), и проектом будет запланировано изменение фасада здания, Проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения будет подлежать впоследствии согласованию в Москомархитектуре. Поэтому, если имеются сомнения в том, что Москомархитектура согласует проект, нужно заранее в этой организации получить предварительную консультацию.  

Если дом новый и имеются сомнения в том, что автор проекта дома в будущем согласует предусмотренные проектом изменения фасада здания или обустройство проемов в несущих стенах, рекомендуется получить предварительную консультацию у автора проекта дома. 

Если планируется обустройство отдельного входа в помещение, следует учесть, что вход должен быть обустроен в пределах габаритов земельного участка.  

Если планируется затронуть фасад здания, в Москомархитектуре необходимо получить ситуационный план.  

Если запланированы работы за пределами габаритов здания (обустройство входа в подвал, дополнительных входов и тамбуров, пандусов, площадок со ступеньками вдоль здания, установка стоек и опор для обустраиваемых козырьков), необходимо разработать Генплан (на геоподоснове) и чертежи с разрезами в зоне выполнения земляных работ. Эти документы необходимо подать на согласование в ГБУ «Мосгоргеотрест». Если в зоне запланированных работ коммуникаций не имеется, ГБУ «Мосгоргеотрест» согласует запланированные работы.  

Однако, если рядом с зоной запланированных работ имеются подземные коммуникации, вам выдадут Техническое Заключение о возможности проведения таких работ, с указанием организаций-балансодержателей прилегающих подземных коммуникаций, с которыми необходимо будет согласовать запланированные работы (ОАО «МОЭК», ОАО «МОЭсК», ГУП «Московский Метрополитен», в Управлении по перспективному развитию и в Управлении новой техники и технологии ПЭУКС ОАО «Мосводоканал», в ОАО «МГТС», в Управлении улично- дорожной сети» Москомархитектуры).  

В этом случае запланированные работы за пределами габаритов здания необходимо согласовать сначала с организациями-балансодержателями прилегающих подземных коммуникаций, и затем повторно согласовать в ГУП «Мосгоргеотрест». 

И только после этого можно приступать к разработке проектной документации. 

Этап № 2 «Разработка проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, расположенного в жилом доме»

Если проектом будут затрагиваться несущие конструкции или демонтированы перегородки, Мосжилинспекция будет требовать документ, подтверждающий, что демонтаж стены (или ее части) не нарушит прочность здания. Если проектом будут затрагиваться коммуникации (перенос батарей, перестановка сантехприборов, труб, уменьшение ограждения вентиляционного короба), Мосжилинспекция будет требовать документ, подтверждающий, что проектом не будут нарушены общедомовые коммуникации.  

В таких ситуациях необходимо разработать Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ. Этот документ должен разрабатываться автором проекта дома или организацией, уполномоченной Мосжилинспекцией.  

Затем нужно разработать Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме (далее по тексту сокращенное наименование Проект переустройства и (или) перепланировки и переустройства нежилого помещения, расположенного в жилом доме). Проект необходимо разработать с учетом требований Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 г. №87 «О составе проектной документации и требованиях к их содержанию» и Постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». 

Проект перепланировки и (или) переустройства нежилого помещения, расположенного в жилом доме, разрабатывается в разделах: 

  • «архитектурный» (пояснительная записка с указанием перечня планируемых работ, оснований для проектирования, описания архитектурно-строительных решений и условий производства работ, противопожарных мероприятий; планы и экспликации помещения по состояниям «до перепланировки», и «после перепланировки», план демонтажа перегородок, стен и оборудования, план и экспликация полов; конструкция полов, звукоизоляция); 
  • «конструктивный» (устройство проемов в несущей стене и перекрытиях, схемы проемов и рам, усилений, узлов);
  • «водопровод, канализация» (схема гидроизоляции полов, план разводки горячего и холодного водоснабжения, план разводки канализационных труб, трехмерная схема расположения оборудования); 
  • «вентиляция, дымоудаление»;
  • «кондиционирование»; 
  • «противопожарные мероприятия, пожарная сигнализация». 

Также может потребоваться разработка разделов проекта: «технология», «электроосвещение и электрооборудование», «отопление», «ПОС», «ППР», «теплотехнический расчет» (если предусмотрено обустройство тамбура), «отопление». 

Если при проведении переустройства и (или) перепланировки произойдет изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов), необходимо дополнительно разработать раздел проекта «изменение архитектурного облика здания». 

Если планируется проводить «земляные» работы (обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов, площадок, ступенек), в состав проекта необходимо включить Генплан (на плане геоподосновы) и чертежи с разрезами в зоне выполнения земляных работ, согласованные в ГУП «Мосгоргеотрест». 

Если планируется восстановить фасад здания (очистить фасад здания от старой краски и загрязнений, устранить дефекты на фасаде, покрасить фасад), необходимо дополнительно разработать раздел проекта «колористические решение».  

Проект переустройства и(или) перепланировки нежилого помещения разрабатывается только проектной организацией, являющейся членом Саморегулируемой организации, имеющей Свидетельство о допуске к проектным работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства. 

Если помещение расположено в доме-памятнике архитектуры (объект культурного наследия), и проектом не затрагиваются несущие конструкции дома, такой Проект может быть разработан любой проектной организацией. Однако если проектом будут затрагиваться несущие конструкции дома, раздел проекта «конструктивный» должен быть разработан специализированной проектной организацией, имеющей лицензию на разработку проектов в домах- памятниках архитектуры и объектах исторического наследия. Поэтому при выборе разработчика ТЗК и проектной организации необходимо проверить наличие   допуска к проектным работам в домах, являющихся объектом культурного наследия. При разработке Проекта необходимо учесть требования Мосгорнаследия, и что установка кондиционеров на фасадах объектов культурного наследия допускается только при условии их размещения на дворовых фасадах.   

Также рекомендуется договором с проектной организацией установить, что по вашему требованию проектная организация обязуется согласовать своей проект в инстанциях. Если проектная организация отказывается согласовывать свой проект в инстанциях, рекомендуем выбрать иного разработчика проекта. 

Этап № 3 «Согласование проекта переустройства и(или)перепланировки нежилого помещения в инстанциях»  

Проект переустройства и(или) перепланировки нежилого помещения обязательно необходимо согласовать в Роспотребнадзоре.  

Согласование проекта в МЧС не требуется, однако в сложных ситуациях мы рекомендуем согласовать получить в МЧС письменную консультацию о соответствии проекта нормативам, так как это поможет избежать конфликтов при дальнейших проверках МЧС помещения. Кроме того, у МЧС появится юридическая ответственность за согласованные мероприятия. В особо сложных случаях бывает необходима разработка СТУ. 

Если проектом затрагиваются газовые коммуникации (перенос труб), согласование проекта в АО «Мосгаз» собственником помещения не требуется, это функция Мосжилинспекции. Однако если Вы самостоятельно не согласуете проект в АО «Мосгаз», Мосжилинспекция самостоятельно направит проект на согласование в эту организацию, и если там обнаружат недостатки в проекте, в выдаче Разрешения на переустройство и (или)перепланировку нежилого помещения будет отказано. Поэтому, целесообразно самостоятельно согласовать проект в АО «Мосгаз». 

Если жилой дом новый, желательно согласовать проект у автора проекта дома (так как затрагиваются авторские права). 

Если проектом затрагиваются несущие конструкции здания, проект должен быть согласован в ГУП «МосжилНИИпроект». 

Если здание расположено в зоне исторической застройки, или является памятником архитектуры, проект обязательно должен быть согласован в Департаменте культурного наследия г. Москвы (Мосгорнаследие). Однако самостоятельно подать проект в эту организацию на согласование невозможно (Мосжилинспекция самостоятельно направит проект на согласование в Мосгорнаследие), однако можно заранее показать проект в Мосгорнаследии с целью получения консультации. 

Если помещение является собственностью города Москвы, проект переустройства и(или) перепланировки нежилого помещения необходимо согласовать в Департаменте городского имущества города Москвы. 

Этап № 4 «Согласование проекта переустройства и(или)перепланировки нежилого помещения у собственников помещений многоквартирного дома» 

В многоквартирных и жилых домах фасадные стены являются общедомовым имуществом, и принадлежат собственникам помещений дома (перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен статьей 36 Жилищного Кодекса РФ). 

Поэтому работами, затрагивающими общее имущество собственников помещений дома, являются: создание и изменение входов, тамбуров, навесов, витрин, создание, ликвидация и изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях, крепление к фасаду дома вентиляционных коробов, устройство дымоходов.  

Запланированные проектом работы по изменению фасада здания всегда затрагивают общедомовое имущество (например, крепление козырька или ступенек происходит к стене, которая является общедомовым имуществом). Кроме того, такие работы часто уменьшают общедомовое имущество (для обустройства входа демонтируется подоконная часть стены, для расширения или переноса входного проема удаляется часть фасадной стены). 

Поэтому если предусматриваются такие работы, необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, и получить согласие жителей жилого дома на проведение таких мероприятий.  

Кроме того, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится земельный участок, на котором расположен жилой дом. Поэтому, если планируются работы на таком земельном участке, при этом этот земельный участок поставлен на кадастровый учет, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и включен в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо получить согласие общего собрания жителей дома на использование земельного участка для обустройства входа. 

Согласие жителей жилого дома на проведение таких мероприятий получается путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Отсутствие такого согласия является основанием для отказа Мосжилинспекции в выдаче Разрешения на переустройство и (или) перепланировку помещения. 

Собрание собственников жилья

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован Главой 6 Жилищного Кодекса РФ (статьи 36-48 ЖК РФ). 

В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ, за 10 дней до проведения общего собрания необходимо всем собственникам помещений дома направить по почте заказными письмами сообщение о проведении общего собрания. Требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме указаны в пункте 5 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ.  

Если в доме имеются неприватизированные квартиры или принадлежащие Москве нежилые помещения, сообщение о проведении общего собрания  также обязательно должно быть направлено  в организацию, уполномоченную Правительством Москвы по предоставлению интересов города Москвы на общих собраниях собственников помещений дома, в том числе по вопросам представления интересов города, связанных с реализацией прав собственника в многоквартирных домах, в которых имеются помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы. 

На основании «Положения о порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по предоставлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах», являющегося Приложением к Распоряжению Правительства Москвы от 14.05.2008 года № 1040-РП «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по предоставлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах», таким представителем Москвы является соответствующая инженерная служба района. 

Сначала собрание необходимо проводить в очной форме голосования. 

Согласно пункту 1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, затрагивающим или уменьшающим общедомовое имущество, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. 

Если на таком собрании не удалось принять решение по причине отсутствия кворума, необходимо повторно уведомить собственников помещений дома о проведении дополнительного собрания, и провести собрание в очно-заочной или в заочной форме голосования.  

Протокол собрания собственников

По факту проведения собрания необходимо оформить протокол общего собрания собственников помещений дома.  

Требования к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлены Приложением N 1 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015г. N937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».  

В состав протокола общего собрания обязательно должны быть включены: почтовые уведомления о направлении сообщений о проведении собраний всем собственникам помещений дома, список собственников помещений дома, рассмотренный на общем собрании проект, а также опросные листы (решения участников собрания). 

В соответствии с требованиями пункта 5.1 статьи 48 Жилищного Кодекса, в протоколе общего собрания должны быть также указаны: 1)-сведения о лице, участвующем в голосовании 2)-сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме. Поэтому в приложениях к протоколу общего собрания обязательно должны быть указаны паспортные данные участников собрания и реквизиты правоустанавливающих документов участников собрания.  

Копию протокола общего собрания необходимо направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный жилищный надзор (орган государственного жилищного надзора), с получением подтверждающего документа. 

Обратите внимание: Мосжилинспекция будет проверять верность всех указанных в протоколе обстоятельств: правильность расчета имеющихся у собственников помещений дома голосов, легитимность подписей собственников помещений дома, достоверность указанных в составе протокола паспортных данных и реквизитов правоустанавливающих документов участников собрания. 

Кроме того, Мосжилинспекция в процессе поверки протокола общего собрания (на основании пункта 3.3.3.1.5. Приложения № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах») будет направлять заказными письмами запросы всем собственникам помещений дома, принявшим участие в голосовании, а также в организацию, управляющую домом, и в Совет дома. И если поступившие от участников собрания ответы будут противоречить с их решениями, указанными в протоколе общего собрания, Мосжилинспекция откажет в выдаче разрешения на переустройство и (или) перепланировку помещения, а также направит документы в правоохранительные органы в связи с подделкой подписей жителей дома.  

Таким образом, являются основаниями для отказа Мосжилинспекции в выдаче разрешения на переустройство и(или) перепланировку помещения: а)-наличие в протоколе общего собрания недостоверных сведений б)-несоответствие протокола общего собрания даже одному из требований вышеуказанного Приложения N 1 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» 3)- нарушение порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы государственного жилищного надзора.  

Этап № 5 «Получение Разрешения на переустройство и(или) перепланировку нежилого помещения, расположенного в жилом доме»

Регламент предоставления государственной услуги по выдаче разрешений на перепланировку помещений, расположенных в многоквартирных и в жилых домах, установлен Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». 

Согласно этому документу, в Мосжилинспекцию вместе с заявлением сдаются документы: копии правоустанавливающих документов на помещение, Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ, Проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, Заключение Роспотребнадзора, при необходимости протокол общего собрания собственников помещений дома и документ, подтверждающий сдачу копии протокола общего собрания в орган жилищного надзора, заключение ГУП «Мосжилниипроект» о согласовании проекта, заключение ГБУ «Мосгоргеотрест», согласование проекта автором проекта дома, а также иные добровольно оформленные документы. 

Если право собственности на помещение еще не зарегистрировано, и дом построен по договору участия в долевом строительстве, взамен Свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение или выписки ЕГРН в Мосжилинспекцию можно предоставить (в копиях): договор на участие в долевом строительстве, договор об уступке прав (если была уступка прав по договору), согласие застройщика на перепланировку помещения, акт приема-передачи недвижимости, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, справку от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору.  

Если право собственности на помещение еще не зарегистрировано, и дом построен за счет бюджета г. Москвы, взамен указанных документов предоставляются: распорядительный документ Правительства Москвы о строительстве объекта, акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта, подписанного всеми членами комиссии, утвержденного заказчиком, справку о присвоении адреса, документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта, документы, подтверждающие предоставление помещения заявителю. 

Документы подаются в Мосжилинспекцию в двух экземплярах: в оригинале и в копии. При подаче документов выдается расписка, содержащая опись сданных документов.  

Обратите внимание: Мосжилинспекция не вправе требовать от заявителя предоставления документов, кроме предусмотренных законом, и обязана самостоятельно запросить инстанциях необходимые ей документы и сведения. Однако на практике, если заявитель предварительно сам не позаботился о сборе дополнительных документов и согласований, он получает отказ в легализации перепланировки с обоснованной законом формулировкой, часто не позволяющей выиграть иск в суде. Поэтому рекомендуется самостоятельно оформить документы, доказывающие возможность выдачи разрешения на перепланировку помещения.  

После поступления документов в Мосжилинспекцию, если проектом затрагивается фасад здания, Мосжилинспекция направляет проектную документацию на согласование в Мосгорнаследие или в Москомархитектуру, и получает решение этих инстанций. 

Кроме того, Мосжилинспекция запрашивает информацию посредством межведомственного информационного взаимодействия в БТИ, в Департаменте культурного наследия города Москвы, в Росреестре, в Департаменте городского имущества города Москвы, в Мосгосстройнадзоре, и при необходимости- в Управлении записи актов гражданского состояния города Москвы, в Федеральной налоговой службе, в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Департаменте жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, в Ростехнадзоре, в Федеральной миграционной службе.  

Затем Мосжилинспекция проверяет Проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения на соответствие действующему законодательству, проверяет протокол общего собрания, и выдает Распоряжение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах, или Решение об отказе в оказании государственной услуги.   

Если Мосжилинспекция принимает решение об отказе в оказании государственной услуги, вам возвратят оригиналы сданных в Мосжилинспекцию документов, однако копии сданных документов останутся на хранении в Мосжилинспекции. 

После устранения недостатков в документах, вы имеете право повторно подать в Мосжилинспекцию заявление и документы на проведение перепланировки помещения. 

При повторной подаче документов Мосжилинспекция имеет право сверить копии хранящихся в архиве Мосжилинспекции документов с новыми поданными документами. В случае обнаружения незаконного внесения изменений в ранее сданный протокол общего собрания, Мосжилинспекция имеет право отказать в выдаче Разрешения на переустройство и (или) перепланировку помещения. 

Этап № 6 «Проведение ремонтных работ. Сдача в эксплуатацию помещения»

Если нежилое помещение газифицировано, до проведения ремонтных работ нужно вызвать специалиста АО «Мосгаз» для заглушки газовой трубы. При этом обязательно нужно взять справку о том, что до проведения ремонтных работ доступ к газовым коммуникациям был отключен силами АО «Мосгаз», а не вашими строителями. 

Затем делается ремонт. При проведении ремонтных работ необходимо подписать с организацией-балансодержателем здания Акты на скрытые работы (на гидроизоляцию, на подключение к общедомовым коммуникациям). В случае обустройства проема в несущей стене (с усилением), необходимо подписать с проектной организацией Акт на скрытые работы. 

После завершения ремонта необходимо снова вызвать специалиста АО «Мосгаз» для подключения оборудования к газовым коммуникациям. 

После проведения ремонтных работ необходимо организовать приемку выполненных работ государственной комиссии, образованной Мосжилинспекцией. Для этого необходимо предоставить в Мосжилинспекцию: заявление о готовности предоставить помещение для проверки, Акты на скрытые работы, Журнал производства ремонтно-строительных работ, и если помещение газифицировано- справку АО «Мосгаз». 

После этого помещение обследует комиссия (в составе представителей Управы, ДЭЗа, проектной организации, подрядной организации, Мосжилинспекции), и при положительном результате проверки выдается Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме, утвержденный Мосжилинспекцией. 

Затем необходимо организовать приемку выполненных работ БТИ. Для этого нужно предоставить в БТИ утвержденный Мосжилинспекцией Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме, и заявление с просьбой провести обмеры помещения и выдать новый поэтажный план БТИ. На основании этих документов БТИ обмерит помещение, и при отсутствии отступлений от проекта выдаст новый поэтажный план, отражающий фактическое состояние помещения. 

Обратите внимание: если БТИ обнаружит отступления от проекта (которые не заметили вы, и не заметил инспектор Мосжилинспекции), вам выдадут поэтажный план с «красными линиями» и штампом, что в помещении имеется несанкционированная перепланировка. Наличие в поэтажном плане «красных линий» будет означать, что вам необходимо повторно (!) оформлять всю документацию сначала. 

Затем необходимо будет поставить произведенные планировочные изменения на кадастровый учет, и внести изменения в ЕГРН. Для этого кадастровый инженер разрабатывает технический план помещения. В состав технического плана включаются документы, подтверждающие легальность перепланировки: проект, разрешение Мосжилинспекции, Акт государственной комиссии, документы БТИ. Затем технический план кадастровый инженер направляет в Росреестр. 

Если будут иметься разночтения в планировке, указанной в проекте, в поэтажном плане БТИ или в техническом плане, Росреестр откажет в постановке произведенных изменений на кадастровый учет по причине наличия отступлений от проекта и разночтений в документах. Если разночтений в документах не будет, Росреестр поставит на кадастровый учет планировочные изменения, а также внесет изменения в ЕГРН.

Срок оформления Разрешения на переустройство и(или) перепланировку нежилого помещения

Срок разработки Заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ — 2 недели. 

Срок разработки проекта переустройства и(или) перепланировки нежилого помещения от 2-х недель.  

Срок согласования проекта перепланировки и переустройства нежилого помещения в Роспотребнадзоре до 1 месяца. 

Срок согласования документации в организациях- балансодержателях подземных коммуникаций и получения заключения ГБУ «Мосгоргеотрест» — от 2-х недель до 2 месяцев.  

Мосжилинспекция документы рассматривает не менее 35 рабочих дней (без учета срока, на который Мосжилинспекция имеет право приостановить предоставление государственной услуги). 

После проведения ремонта, срок проверки помещения государственной комиссией, подписания и утверждения Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме – 30 рабочих дней.  

На оформление новых документов в БТИ потребуется 1 месяц. 

На постановку на кадастровый учет изменений и внесение сведений о новой планировке помещения в базу ЕГРН потребуется 1 месяц. 

Читайте также:

 

ООО «ФРАНЦ-А» выполняет архитектурно-строительное проектирование с 2000 года. 

Мы не обещаем невозможное, но:

  • мы имеем 18-летний опыт оформления разрешительной документации на перевод квартир в нежилой фонд.  
  • мы имеем хорошую репутацию в согласующих инстанциях г. Москвы. 
  • мы хорошо знаем требования, предъявляемые Департаментом городского имущества, Мосжилинспекцией, Роспотребнадзором, Москомархитектурой, Мосгорнаследием.

 

Тел: (495) 663-35-81, (495) 663-35-86. Электронная почта: FRANZ-A@yandex.ru