На главную страницу

Схема проезда

Контакты

Написать письмо

Написать письмо



Наш адрес:
Москва, ул Бутырская, д.75/74, стр.1

Телефоны:
(495) 663-35-81, 663-35-86

E-mail:
FRANZ-A@yandex.ru
Яндекс.Метрика

УслугиО компанииДокументыРасценки

Проект перепланировки нежилого помещения, расположенного в жилом доме
Разрешение на перепланировку нежилого помещения, расположенного в жилом доме

Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Москвы, понятие «переустройство» и «перепланировка» также утверждено Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». Согласно этому постановлению, перепланировкой и переустройством являются: демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях и установка лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов).

Таким образом, перепланировкой и переустройством является любое отличие фактической планировки помещения от указанной в поэтажном плане БТИ планировки.

Даже малозначительная перепланировка требует ее обязательного утверждения.

В Москве порядок выдачи разрешений на перепланировку нежилых помещений, расположенных в жилых домах, регламентирован Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В Московской области порядок получения разрешений на перепланировку нежилых помещений, расположенных в жилых домах, регламентирован документами:

  • в Мытищинском районе: Решением Совета депутатов городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области от 21 декабря 2006 года N 18/5 «Об утверждении Положения "О порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания и перевода жилых домов (жилых помещений) в нежилые, перевода нежилых помещений в жилые»;
  • в Одинцовском районе: Решением Совета депутатов городского поселения Одинцово Московской области от 20 июля 2009 года N 3/35 «Об утверждении Положения о порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые и нежилых помещений (нежилых зданий) в жилые, согласовании переустройств и перепланировок нежилых помещений (зданий) в городском поселении Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области»;
  • в Красногорском районе: Постановлением Администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области от 19 мая 2014 года N 559 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории городского поселения Красногорск»;
  • в Ленинском районе: Постановлением Администрации Ленинского муниципального района Московской области от 07 декабря 2012 года N 5046 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача разрешений на перепланировку и (или) переустройство жилого (нежилого) помещения, а также выдача соответствующих решений о согласовании»;
  • в гор. округе Химки: Постановлением Администрации городского округа Химки от 20 августа 2013 года N 732 «Об упорядочении проведения работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в городском округе Химки Московской области» и Постановлением Администрации городского округа Химки от 31.10.2016 № 1108 «О внесении изменений в постановление Администрации городского округа Химки Московской области от 20.08.2013 № 732 «Об упорядочении проведения работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в городском округе Химки Московской области»;
  • в Куркино: Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В Москве на проведение перепланировки и переустройства нежилого помещения, расположенного в жилом доме, требуется получать соответствующее разрешение, выдаваемое Мосжилинспекцией.

В Москве при проведении переустройства или перепланировки помещений, расположенных в жилых домах, не допускается переустройство непригодных для проживания помещений, переустройство помещений в признанных аварийными домах, ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды, устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления, пробивка отверстий в стенах-пилонах, устройство проемов, вырубка ниш, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), в местах расположения связей между сборными элементами, устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).

Поэтому при обустройстве отдельного входа в нежилое помещение необходимо проверить, чтобы обустройство проема в фасадной стене не влекло ликвидацию или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции (они встречаются в фасадных стенах), пробивку проемов, ниш, и отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, стойках, столбах, в местах расположения связей между сборными элементами, так как указанные мероприятия запрещены.

В Москве в домах, обладающих признаками объекта культурного наследия, не допускается проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон.

На нежилое помещение, расположенное в жилом доме, распространяются ограничения на производство работ (в том числе погрузочно-разгрузочных), на шум, вибрацию, ионизирующие и неионизирующие излучения, и иные воздействия, установленные для эксплуатации жилых помещений. Это следует учесть, если в помещении планируется обустройство магазина, медицинского центра, ателье, или производства.

Для нежилых помещений, расположенных в жилом доме, требуется наличие отдельного входа в помещение, изолированного от жилой части дома, т.е. от входа в подъезд (так как лестничные клетки являются жилой частью дома).

  1. 1. Порядок согласования перепланировки и переустройства нежилых помещений, расположенных в жилых домах города Москвы:

Утверждение перепланировки нежилых помещений и зданий происходит в несколько этапов: предпроектные проработки, разработка проектной документации, согласование проектной документации в инстанциях (при необходимости), получение разрешения на перепланировку, проведение ремонтных работ, сдача объекта в эксплуатацию.

  • Этап № 1 «Предпроектные проработки»:

Предпроектные проработки проводятся до начала разработки Проекта. Грамотное проведение предпроектных проработок исключает риск получения в будущем отказа в выдаче разрешения на перепланировку.

Сначала необходимо получить в БТИ поэтажный план и экспликацию на помещение, отражающие помещение по состоянию «до проведения перепланировки», а также выписку из технического паспорта на здание (строение) (форма 1а), и справку о состоянии зданияпомещения (форма 5).

Затем необходимо проверить, имеются ли в поэтажных планах технические ошибки БТИ, допущенные по вине БТИ (несоответствие фактическому состоянию площади помещения, планировки помещений, ширины простенков, размеров окон и дверей, входной группы). При обнаружении в поэтажном плане технических ошибок БТИ необходимо устранить эти ошибки, и получить новый поэтажный план.

Если на данном этапе не устранить технические ошибки БТИ, впоследствии эти ошибки могут оказаться неподлежащими к устранению (так как после проведения ремонта часто невозможно доказать БТИ наличие ошибок).

(примечание: Если взамен документов БТИ вы пожелаете воспользоваться документами Ростехинвентаризации, то учтите, что Мосжилинспекция (на основании 2.5 Приложения №2 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП) имеет право запросить дополнительные документы и информацию посредством межведомственного информационного взаимодействия в БТИ. И в случае наличия разночтений в документах Ростехинвентаризации и в документах БТИ, Мосжилинспекция будет руководствоваться документами БТИ).

Затем нужно проанализировать, соответствует ли запланированная перепланировка требованиям инстанций, нормам СНиП и иным нормативным документам. В сложных ситуациях необходимо получить письменную консультацию в МЧС, или устную консультацию в Роспотребнадзоре.

Затем необходимо уточнить, является ли здание объектом культурного наследия (памятником архитектуры), и расположено ли оно в зоне исторической застройки.

Если планируется затронуть фасад здания, в Москомархитектуре необходимо получить ситуационный план.

Если здание не является объектом культурного наследия (памятником архитектуры), и затрагивается фасад здания, проект будет подлежать согласованию в Москомархитектуре. Поэтому если имеются сомнения в том, что Москомархитектура согласится с запланированными изменениями фасада здания, нужно в этой организации получить предварительную консультацию. Если здание является объектом культурного наследия (памятником архитектуры), проект не будет подлежать согласованию в Москомархитектуре.

В Москве в домах, обладающих признаками объекта культурного наследия, не допускается проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов. Поэтому затронуть фасад в таком доме можно только с целью приведения помещения в соответствие с нормативами и в случае согласия Мосгорнаследия с проводимыми изменениями. Поэтому в такой ситуации рекомендуется в Мосгорнаследии получить предварительную консультацию.

Если дом новый и имеются сомнения в том, что автор проекта дома в будущем согласует проект (в части изменения фасада здания и обустройства проемов в несущих стенах), рекомендуется получить предварительную консультацию у автора проекта дома.

В случае обустройства отдельного входа в помещение следует учесть, что вход должен быть обустроен в пределах габаритов земельного участка. Если прилегающий земельный участок не сформирован и не передан в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и находится в собственности города Москвы, обустройство входа может осуществляться, если габариты входа не нарушают границ примыкающих земельных участков.

Если запланированы работы за пределами габаритов здания (обустройство входа в подвал, дополнительных входов и тамбуров, системы пандусов, площадок со ступеньками вдоль здания, установка стоек и опор для обустраиваемых козырьков), необходимо разработать Генплан (на геоподоснове) и чертежи с разрезами в зоне выполнения земляных работ. Эти документы необходимо подать на согласование в ГБУ «Мосгоргеотрест». Если в зоне запланированных работ коммуникаций не имеется, ГБУ «Мосгоргеотрест» согласует запланированные работы.

Однако если рядом с зоной запланированных работ имеются подземные коммуникации, вам выдадут Техническое Заключение о возможности проведения таких работ, с указанием организаций-балансодержателей прилегающих подземных коммуникаций, с которыми необходимо будет согласовать запланированные работы (ОАО «МОЭК», ОАО «МОЭсК», ГУП «Московский Метрополитен», в Управлении по перспективному развитию и в Управлении новой техники и технологии ПЭУКС ОАО «Мосводоканал», в ОАО «МГТС», в Управлении улично- дорожной сети» Москомархитектуры).

В этом случае запланированные работы за пределами габаритов здания необходимо согласовать сначала с организациями-балансодержателями прилегающих подземных коммуникаций, и затем повторно согласовать в ГБУ «Мосгоргеотрест».

И только после этого можно приступать к разработке проектной документации.

  • Этап № 2 «Разработка проекта перепланировки нежилого помещений, расположенного в жилом доме»:

Сначала необходимо обследовать помещение и разработать Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и коммуникаций. Этот документ является доказательством того, что демонтаж стен, перегородок и частей несущих конструкций не нарушит прочность здания. Кроме того, этот документ должен иметь описание коммуникаций.

Затем необходимо разработать Проект перепланировки и переустройства нежилого помещения, расположенного в жилом доме. Проектную документацию необходимо разработать с учетом требований Постановления Правительства РФ от 16.02.2008г. № 87 «О составе проектной документации и требованиях к их содержанию» и Постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Проект перепланировки и переустройства нежилого помещения, расположенного в жилом доме, разрабатывается в разделах:

  • «архитектурный» (пояснительная записка с указанием перечня планируемых работ, оснований для проектирования, описания архитектурно-строительных решений и условий производства работ, противопожарных мероприятий; планы и экспликации помещения по состояниям «до перепланировки», и «после перепланировки», план демонтажа перегородок, стен и оборудования, план и экспликация полов; конструкция полов, звукоизоляция);
  • «конструктивный» (устройство проемов в несущей стене и перекрытиях, схемы проемов и рам, усилений, узлов);
  • «водопровод, канализация» (схема гидроизоляции полов, план разводки горячего и холодного водоснабжения, план разводки канализационных труб, трехмерная схема расположения оборудования)
  • «вентиляция, дымоудаление»;
  • «кондиционирование»;
  • «противопожарные мероприятия, пожарная сигнализация».

Также, может потребоваться разработка разделов проекта: «технология», «электроосвещение и электрооборудование», «отопление», «ПОС», «ППР», «теплотехнический расчет» (если предусмотрено обустройство тамбура), «отопление».

Если при проведении перепланировки произойдет изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов), необходимо дополнительно разработать раздел проекта «изменение архитектурного облика здания».

Если планируется проводить «земляные» работы (обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов, площадок, ступенек), в состав проекта необходимо включить Генплан (на геоподоснове) и чертежи с разрезами в зоне выполнения земляных работ, согласованные в ГБУ «Мосгоргеотрест».

Если при проведении перепланировки планируется восстановить фасад здания (очистить фасад здания от старой краски и загрязнений, устранить дефекты на фасаде, покрасить фасад), необходимо дополнительно разработать раздел проекта «колористические решение».

Проект перепланировки нежилого помещения, расположенного в жилом доме, разрабатывается только проектной организацией, являющейся членом Саморегулируемой организации, имеющей Свидетельство о допуске к проектным работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства.

На нежилые помещения, расположенные в жилых домах-памятниках архитектуры (объектах культурного наследия), Проект перепланировки (переустройства) нежилого помещения не разрабатывается, взамен разрабатывается Проект приспособления для современного использования.

Если проектом не затрагиваются несущие конструкции дома, такой Проект приспособления может быть разработан любой проектной организацией. Однако если проектом будут затрагиваться несущие конструкции здания, раздел проекта «конструктивный» должен быть разработан специализированной проектной организацией, имеющей лицензию на разработку проектов в домах - памятниках архитектуры и объектах исторического наследия.

При разработке Проекта приспособления необходимо учесть, что установка кондиционеров на фасадах объектов культурного наследия допускается только при условии их размещения на дворовых фасадах.

При выборе разработчика ТЗК и проектной организации необходимо проверить наличие допуска к таким работам.

Также рекомендуется договором с проектной организацией установить, что по вашему требованию проектная организация обязуется согласовать своей проект в инстанциях. Если проектная организация отказывается согласовывать свой проект в инстанциях, рекомендуем выбрать иного разработчика проекта.

  • Этап № 3 «Согласование проекта перепланировки в инстанциях»:

Проект перепланировки нежилого помещения обязательно необходимо согласовать в Роспотребнадзоре.

Согласование проекта в МЧС не требуется, однако в сложных ситуациях мы рекомендуем получить в МЧС письменную консультацию о соответствии проекта нормативам, так как это поможет избежать конфликтов при дальнейших проверках МЧС помещения. Кроме того, у МЧС появляется юридическая ответственность за согласованные мероприятия.

Если планируется изменение фасада здания, в будущем Мосжилинспекция будет самостоятельно направлять проект на согласование в Москомархитектуру. Поэтому если имеются сомнения, что Москомархитектура согласует проект, необходимо заранее самостоятельно показать проект в Москомархитектуре, и при необходимости переделать проект с учетом мнения этой организации.

Если здание расположено в зоне исторической застройки, в будущем Мосжилинспекция будет самостоятельно направлять проект на согласование в Департамент культурного наследия г. Москвы (Мосгорнаследие). Поэтому если имеются сомнения в том, что Мосгорнаследие в будущем согласует проект, рекомендуется проект самостоятельно согласовать в Мосгорнаследии.

Если проектом затрагиваются несущие конструкции здания, проект должен быть согласован в ГУП «Мосжилиниипроект».

Если жилой дом новый, потребуется согласие автора проекта дома на изменение фасада дома (так как затрагиваются авторские права).

Если здание является памятником архитектуры, «Проект приспособления для современного использования» необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия г. Москвы (Мосгорнаследии) и получить Заключение о допустимости переустройства и (или) перепланировки помещения. Если помещение является мемориальным, и проект изменяет размеры, пропорции и параметры дома: его высоту, этажность, количество или форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома, происходит устройство или ликвидация наружных тамбуров, крылец, витрин, меняется цветовое решение или внешний облик наружных стен дома, установка кондиционеров и иного навесного оборудования, дополнительно требуется оформить Заключение государственной историко-культурной экспертизы.

Если помещение является собственностью города Москвы, необходимо согласовать проект в Департаменте городского имущества города Москвы.

Если прилегающий земельный участок, на котором планируется обустройство входа, находится в аренде, необходимо получить письменное согласие арендатора на проведение работ на земельном участке.

  • Этап № 4 «Согласование проектной документации у собственников помещений многоквартирного дома»:

В многоквартирных и жилых домах фасадные стены являются общедомовым имуществом, и принадлежат собственникам помещений дома (перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен статьей 36 Жилищного Кодекса РФ).

Поэтому работами, меняющими архитектурный облик дома и затрагивающими общее имущество собственников помещений дома, являются: создание и изменение входов, тамбуров навесов, витрин, создание, ликвидация и изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях, крепление к фасаду дома вентиляционных коробов, устройство дымоходов.

Часто запланированные проектом работы по фасаду здания уменьшают общедомовое имущество (для обустройства входа демонтируется подоконная часть стены, для расширения или переноса входного проема удаляются кирпичи).

Поэтому если предусматриваются такие работы, необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование собственнику помещения дома части общего имущества, и получить согласие жителей жилого дома на проведение таких мероприятий (в форме протокола очного или заочного общего собрания жителей дома). Отсутствие такого согласия является основанием для отказа в выдаче разрешения на перепланировку.

Если земельный участок, на котором планируется проведение работ, поставлен на кадастровый учет, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и включен в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо получить согласие общего собрания жителей дома на использование земельного участка для обустройства входа.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован Главой 6 Жилищного Кодекса РФ (статьи 36-48 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ, за 10 дней до проведения общего собрания необходимо всем собственникам помещений дома направить по почте заказными письмами сообщение о проведении общего собрания. Требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме указаны в пункте 5 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ.

Если в доме имеются неприватизированные квартиры или принадлежащие Москве нежилые помещения, сообщение о проведении общего собрания также обязательно должно быть направлено в организацию, уполномоченную Правительством Москвы по предоставлению интересов города Москвы на общих собраниях собственников помещений дома, в том числе по вопросам представления интересов города, связанных с реализацией прав собственника в многоквартирных домах, в которых имеются помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы.

На основании «Положения о порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по предоставлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах», являющегося Приложением к Распоряжению Правительства Москвы от 14.05.2008 года № 1040-РП «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по предоставлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах», таким представителем Москвы является соответствующая инженерная служба вашего района (например, ГКУ города Москвы «Инженерная служба Красносельского района», или ГКУ города Москвы «Инженерная служба Савеловского района»)

Согласно пункту 1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, затрагивающим или уменьшающим общедомовое имущество, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому для получения согласия собственников помещений дома на проведение запланированных проектом работ требуется участие в собрании и получение согласия собственников помещений дома, имеющих не менее 66,6% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Сначала собрание необходимо проводить в очной форме голосования.

Если на таком собрании не удалось принять решение по причине отсутствия кворума, необходимо повторно уведомить собственников помещений дома о проведении собрания, и провести собрание в очно-заочной или в заочной форме голосования.

По факту проведения собрания необходимо оформить протокол общего собрания собственников помещений дома.

Требования к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлены Приложением N 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

В состав протокола общего собрания обязательно должны быть включены: почтовые уведомления о направлении сообщений о проведении собраний всем собственникам помещений дома, рассмотренный на общем собрании проект, опросные листы (для собраний, проведенных в очной и в очно - заочной форме), список собственников помещений дома.

Кроме того, в пункте 5.1 статьи 48 Жилищного Кодекса указано, что при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Поэтому даже в случае проведения собрания в очной форме в приложениях к протоколу общего собрания должны быть указаны паспортные данные участников собрания и реквизиты правоустанавливающих документов участников собрания.

При проведении общего собрания и составления протокола следует учесть, что Мосжилинспекция имеет право проверить верность всех указанных в протоколе обстоятельств: правильность расчета имеющихся у собственников помещений дома голосов, легитимность подписей собственников помещений дома, достоверность указанных в составе протокола паспортных данных и реквизитов правоустанавливающих документов участников собрания.

После проведения общего собрания и составления протокола общего собрания, копию протокола общего собрания и решений участников собрания необходимо направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный жилищный надзор (орган государственного жилищного надзора), с получением подтверждающего документа.

Наличие в протоколе общего собрания недостоверных сведений, несоответствие протокола общего собрания одному из требований вышеуказанного Приложения N 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. N 937/пр, нарушение порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы государственного жилищного надзора, а также отсутствие согласия собственников помещений жилого дома на проведение работ по фасаду здания являются основаниями для отказа Мосжилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку помещения.

  • Этап № 5 «Получение Разрешения на перепланировку нежилого помещения, расположенного в жилом доме»:

Регламент предоставления государственной услуги по выдаче разрешений на перепланировку помещений, расположенных в многоквартирных и в жилых домах, установлен Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Полный перечень документов, необходимых к предоставлению в Мосжилинспекцию, указан в пунктах 2.10-2.11 Приложения № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Согласно этому документу, в Мосжилинспекцию округа вместе с заявлением сдаются документы: копии правоустанавливающих документов на помещение, Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и коммуникаций, проект перепланировки и переустройства помещения, заключение Роспотребнадзора, и при необходимости согласование ГБУ «Мосгоргеотрест», протокол общего собрания собственников помещений дома и документ подтверждающий сдачу копии протокола общего собрания в орган жилищного надзора), а также иные добровольно оформленные документы.

Если право собственности на помещение еще не зарегистрировано, и дом построен по договору участия в долевом строительстве, взамен Свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение или выписки ЕГРН в Мосжилинспекцию можно предоставить (в копиях): договор на участие в долевом строительстве, договор об уступке прав (если была уступка прав по договору), согласие застройщика на перепланировку помещения, акт приема-передачи недвижимости, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, справку от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору.

Если право собственности на помещение еще не зарегистрировано, и дом построен за счет бюджета г. Москвы, взамен указанных документов предоставляются: распорядительный документ Правительства Москвы о строительстве объекта, акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта, подписанного всеми членами комиссии, утвержденного заказчиком, справку о присвоении адреса, документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта, документы, подтверждающие предоставление помещения заявителю.

Документы подаются в Мосжилинспекцию в двух экземплярах: в оригинале и в копии. При подаче документов обязательно необходимо требовать выдачи документа, подтверждающего принятие всех сданных вами документов.

Указанным Постановлением предусмотрено, что Мосжилинспекция не вправе требовать от заявителя предоставления документов, кроме предусмотренных законом, и обязана самостоятельно запросить инстанциях необходимые ей документы и сведения. Однако на практике все происходит иначе: если заявитель предварительно сам не позаботился о сборе дополнительных документов и согласований, он получает отказ в легализации перепланировки с обоснованной законом формулировкой, часто не позволяющей выиграть иск в суде. Поэтому рекомендуется самостоятельно оформить документы, доказывающие возможность выдачи разрешения на перепланировку помещения.

После поступления документов в Мосжилинспекцию, если проектом затрагивается фасад здания, Мосжилинспекция направляет проектную документацию на согласование в Мосгорнаследие или в Москомархитектуру, и получает решение этих инстанций.

Кроме того, Мосжилинспекция имеет право запросить дополнительные документы и информацию посредством межведомственного информационного взаимодействия в БТИ, в Управлении записи актов гражданского состояния города Москвы, в Федеральной налоговой службе, в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Департаменте жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, в Департаменте культурного наследия города Москвы, в Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, в Департаменте городского имущества города Москвы, в Ростехнадзоре, в Федеральной миграционной службе, в Мосгосстройнадзоре (согласно пункту 2.5 Приложения №2 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП).

Затем Мосжилинспекция проверяет Проект перепланировки и переустройства нежилого помещения на соответствие действующему законодательству, проверяет протокол общего собрания, и выдает Распоряжение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах, или Решение об отказе в оказании государственной услуги.

Если Мосжилинспекция принимает решение об отказе в оказании государственной услуги, вам возвратят оригиналы сданных в Мосжилинспекцию документов, однако копии сданных документов останутся на хранении в Мосжилинспекции.

При возвращении документов Мосжилинспекция может часть документов не вернуть, и впоследствии доказать невозврат этих документов невозможно. Поэтому при получении документов необходимо проверить их комплектность, и при отсутствии какого-либо документа требовать внести соответствующую запись в акте передаче документов.

После устранения недостатков в документах, вы имеете право повторно подать в Мосжилинспекцию заявление и документы на проведение перепланировки помещения.

При повторной подаче документов Мосжилинспекция имеет право сверить копии хранящихся в архиве Мосжилинспекции документов с новыми, поданными вами документами. В случае обнаружения внесения изменений в ранее сданный протокол общего собрания, Мосжилинспекция имеет право отказать в выдаче Разрешения на перепланировку помещения.

  • Этап № 6 «Проведение ремонтных работ. Сдача в эксплуатацию помещения»:

Если нежилое помещение газифицировано, до проведения ремонтных работ нужно вызвать специалиста ГУП «Мосгаз» для заглушки газовой трубы. При этом обязательно нужно взять справку о том, что до проведения ремонтных работ доступ к газовым коммуникациям был отключен силами ГУП «Мосгаз», а не вашими строителями.

Затем делается ремонт. При проведении ремонтных работ необходимо подписать с организацией-балансодержателем здания Акты на скрытые работы (на гидроизоляцию, на подключение к общедомовым коммуникациям). В случае обустройства проема в несущей стене (с усилением), необходимо подписать с проектной организацией Акт на скрытые работы.

После завершения ремонта необходимо снова вызвать специалиста ГУП «Мосгаз» для подключения оборудования к газовым коммуникациям.

После проведения ремонтных работ необходимо организовать приемку выполненных работ государственной комиссии, образованной Мосжилинспекцией. Для этого необходимо предоставить в Мосжилинспекцию: заявление о готовности предоставить помещение для проверки, Акты на скрытые работы, Журнал производства ремонтно-строительных работ, и если помещение газифицировано - справку ГУП «Мосгаз».

После этого помещение обследует комиссия (в составе представителей Управы, ДЭЗа, проектной организации, подрядной организации, Мосжилинспекции), и при положительном результате проверки выдается Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме, утвержденный Мосжилинспекцией.

Затем необходимо организовать приемку выполненных работ БТИ. Для этого нужно предоставить в БТИ: утвержденный Мосжилинспекцией Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме, заявление с просьбой провести обмеры помещения и выдать новый поэтажный план БТИ. На основании этого заявления БТИ обмеряет помещение, и при отсутствии отступлений от проекта выдает новый поэтажный план, отражающий фактическое состояние помещения.

Затем необходимо зарегистрировать планировочные изменения в органе кадастрового учета и в Росреестре.

Срок оформления документов для утверждения перепланировки:

  • Срок разработки Технического заключения о состоянии несущих конструкций и коммуникаций- 2 недели
  • Срок разработки проекта перепланировки и переустройства нежилого помещения - от 2-х недель до 2 месяцев.
  • Срок согласования проекта перепланировки и переустройства нежилого помещения в Роспотребнадзоре- 1 месяц
  • Срок согласования документации в организациях - балансодержателях подземных коммуникаций и получения заключения ГБУ «Мосгоргеотрест» - от 2-х недель до 2 месяцев.
  • Срок выдачи распоряжения Мосжилинспекция на проведение перепланировки - не более 35 рабочих дней (без учета срока, на который Мосжилинспекция имеет право приостановить предоставление государственной услуги).

После проведения ремонта, срок проверки помещения госкомиссией, подписания и утверждения Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме – 30 рабочих дней.

На оформление новых документов в БТИ потребуется от 3 недель до 1, 5 месяца.

На постановку на кадастровый учет изменений и внесение сведений в базу ЕГРН потребуется до 2-х месяцев.

Пять причин для оформления документов с помощью проектной организации:

  1. Если запланировано проведение земляных работ за пределами фасадной стены (обустройство входа, тамбура, пандуса, ступенек), необходимо согласовать проект в инстанциях: в Мосгоргеотресте, у балансодержателей подземных коммуникаций. Если проект качественный, но коммуникации проходят вблизи зоны запланированных работ, согласовать проект в этих инстанциях затруднительно. При самостоятельном согласовании проекта имеется риск получения отрицательных заключений. Кроме того, проектная организация, имея знания строительных нормативов, с большей вероятностью получит необходимое положительное заключение.
  2. После поступления проекта из Мосжилинспекции на согласование в Москомархитектуру, часто Москомархитектура не соглашается с предлагаемым новым видом здания, и отказывает в согласовании проекта, в результате чего заявители получают отказ Мосжилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку. Если у вас будет подписан договор с проектной организацией на согласование проекта, в случае отказа Москомархитектуры и Мосжилинспекции в согласовании проекта проектная организация обязана будет безвозмездно внести исправления в проект, в то время как при самостоятельном согласовании проекта за внесение изменений в проект придется доплачивать.
  3. Если проектная организация не согласовывает самостоятельно свой проект в инстанциях, внесение изменений и корректировок в проект (по требованию инстанций) происходит длительное время.
  4. Экономя деньги, руководители компаний поручают оформление документов своим сотрудникам (секретарям, менеджерам, юристам). Однако в результате выплаченная сотруднику-непрофессионалу зарплата оказывается соразмерна стоимости услуг фирмы, специализирующейся на оформлении документации. Кроме того, непрофессиональное согласование в большинстве случае заканчивается плачевно: в конце работы, после проведения обмеров БТИ обнаруживаются ошибки, влекущие повторное оформление документов.

Например, после поведения ремонтных работ необходимо сдать выполненные работы государственной комиссии и БТИ. Фактически все происходит следующим образом:

  • после сдачи документов нужно в Мосжилинспекции найти своего инспектора и получить у него Журнал производства работ,- затем этот журнал необходимо заполнить и подписать в строительной организации, - затем этот журнал необходимо отвезти инспектору и договориться с ним о времени посещения помещения госкомиссией, - затем необходимо присутствовать при проверке комиссией помещения и давать пояснения, - затем необходимо посетить инспектора и получить бланки Акта госкомиссии, - затем нужно подписать бланки Акта госкомиссии в проектной, строительной и управляющей организациях, - затем этот Акт необходимо сдать инспектору и ждать утверждения акта Мосжилинспекцией - затем забрать Акт в инспекции;
  • затем в помещение необходимо вызвать БТИ (для проведения обмеров). БТИ обмерит помещение и часть фасада здания. И если БТИ обнаружит отступления от проекта (которые не заметили вы и госкомиссия), вам выдадут поэтажный план с «красными линиями» и штампом, что в помещении имеется несанкционированная перепланировка. Учтите, что БТИ имеет право признать отступлением от проекта любые мелкие отступления от проекта, например: смещение перегородки на несколько сантиметров от проекта, несоответствие ширины дверного проема, несущественное смещение дверного проема, наличие дополнительной ступеньки или ступеньки иной конфигурации, изменение конфигурации выступов.

Наличие в поэтажном плане «красных линий» будет означать, что вам необходимо повторно оформлять всю документацию сначала;

  • затем необходимо будет поставить произведенные планировочные изменения на кадастровый учет, и внести изменения в записи ЕГРН. В состав кадастрового плана включаются документы, подтверждающие легальность перепланировки: проект, разрешение Мосжилинспекции, акт госкомиссии, документы БТИ. И если будут иметься разночтения в планировке, указанной в проекте, в поэтажном плане БТИ и в кадастровом плане, орган кадастрового учета будет иметь право отказать в постановке произведенных изменений на кадастровый учет по причине наличия отступлений от проекта и разночтений в документах.

При этом стоимость услуги специализированной фирмы по сдаче в эксплуатацию помещения госкомиссии – 45 000 рублей, стоимость услуги по сдаче объекта БТИ - 45 000 рублей. Поэтому целесообразно проведение этой работы поручить специализированной фирме.

Почему с нами удобно работать

  1. ООО «ФРАНЦ-А» является проектно - юридической фирмой, выполняющей архитектурно - строительное проектирование с 2000 года. Мы имеем 17-и летний опыт работы в данном виде проектирования, и хорошую репутацию в инстанциях Москвы. В нашем коллективе постоянный состав архитекторов, конструкторов и юристов, которые длительное время работают в данном виде проектирования.
  2. До заключения договора мы проводим юридический анализ имеющейся у Заказчика ситуации - для выявления «скрытых» проблем, которые могут возникнуть при согласовании проекта инстанциями. Если сомневаемся, что инстанции согласуют желаемые заказчиком изменения - до подписания договора консультируемся с инстанциями. На стадии подписания договора предупреждаем Заказчика о выявленных проблемах. Если обнаруживается риск получения отказа, мы отговариваем Заказчика от заключения договора.
  3. Разработанные нами проекты мы самостоятельно согласовываем в инстанциях, поэтому мы хорошо знаем требования, предъявляемые инстанциями. Поэтому, работая с нами, Заказчик лишается риска получить некачественный и неподлежащий согласованию проект.
  4. Проекты мы согласовываем в инстанциях самостоятельно, а не через посредников. Мы несем ответственность за легитимность согласований. Поэтому с нами Заказчик лишается риска получить поддельные заключения инстанций.
  5. Для Заказчика гарантией качественно выполненной работы и гарантией отсутствия у него в будущем проблем, является одновременное наличие 2-х законно оформленных документов: нового поэтажного плана БТИ (изготовленного «в черных линиях», отражающего фактическое состояние помещения), и нового Свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение.

Обычно проектные организации не соглашаются после ремонта оформлять документы в БТИ и Росреестре, эта работа возлагается на заказчика. В итоге недостатки проекта заказчик обнаруживает при получении нового поэтажного плана БТИ, на стадии, когда устранить ошибки уже невозможно.

Однако наша работа по договору завершается после принятия помещения БТИ и переоформления Росреестром правоустанавливающих документов на помещение. Поэтому, сотрудничая с нами, вы получаете документы, безусловно доказывающие качественное оказание услуги и отсутствие в будущем проблем.

Часто задаваемые вопросы:

  • 1. Вопрос: «Проектная организация изготовила нам проект внутренней перепланировки нежилого помещения. Фасад проектом не затрагивался, и работ по фасаду мы не вели. После ремонта сдали проект в БТИ, БТИ выдано новый поэтажный план, в котором со стороны фасада красным цветом нарисована 1 ступенька у входа в здание, а также 1 окно (в БТИ сказали, что мы расширили окно, хотя мы ничего не делали). Мы были бы согласны изготовить и согласовать новый проект (на ступеньку и окно), если бы это была наша вина. Однако нашей вины нет. Как поступить?»

Ответ: «Несмотря на то, что вы заказывали проект только внутренней планировки, перед разработкой проекта проектная организация должны была выйти на объект, и сверить поэтажный план БТИ и с внутренней планировкой, и с фасадом здания. Этого вероятно, не сделали.

Увидев отступления от плана БТИ, необходимо было изучить архив БТИ и выяснить причины возникновения такой ситуации: или эти работы несанкционированно выполнили прежние пользователи помещения, или это техническая ошибка БТИ. Если тех. ошибка - ее нужно было устранить до начала проектирования. Если это выполнили прежние пользователи - обязанность согласования таких работ возлагается на вас, поэтому эти работы нужно было предусмотреть в проекте. Но так как это не было исполнено, теперь вам придется или заново делать проект, или оборудовать ступеньку и расширить окно».

  • 2. Вопрос: «Имеем помещение на 1-м этаже нежилого дома. В поэтажном плане БТИ было указано, что помещение - административное (офисы). В свидетельстве имеется только фраза «нежилое помещение». Помещение мы используем под магазин хоз. товаров. Запланировал ремонт, поэтому нам разработали проект перепланировки помещения. После ремонта БТИ выдало новый поэтажный план и экспликацию. В новой экспликации имеется запись «помещение используется не по назначению». Как быть?»

Ответ: «В проекте должны были указать, что после ремонта помещение будет использоваться под магазин хоз. товаров, и проект нужно было разрабатывать с учетом норм, предусмотренных для таких магазинов (нормы для офисов и магазинов разные).

Кроме того, нужно было получить заключения Госпожарнадзора и Госсанэпидемнадзора о том, что в случае использования помещения под магазин хоз. Товаров нарушений нормативных требований не произойдет. Также, нужно было оформить согласие Управы и Префектуры на использование помещения под такой магазин. Все эти документы вместе с проектом нужно было сдать в БТИ. Этого не сделано, однако ситуация исправима.

В создавшейся ситуации вам необходимо: заказать в проектной организации анализ возможности размещения в помещении магазина хоз. товаров и новую экспликацию, затем получить вышеперечисленные 4 документа (в госпожарнадзоре, санэпидемнадзоре, Управе и Префектуре), и вместе с заявлением об изменении записи о функциональном назначении сдать эти документы в БТИ дополнительным пакетом.

ООО «ФРАНЦ-А» имеет 17-и летний опыт оформления проектно - разрешительной документации, хорошую репутацию в согласующих инстанциях г. Москвы, и положительные отзывы клиентов.

Тел: (495) 663-35-81, 663-35-86. Эл почта: FRANZ-A@yandex.ru

Нормативные документы

ДокументыНаименование документа 
Федеральные законы РФФедеральный закон РФ от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». 
 Федеральный закон от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 
 Федеральный закон № 184-ФЗ от 27.12.2013 года «О техническом регулировании». 
 
Постановления Пленума ВС и ВАСПостановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, от 29.04.2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 
 
Постановления Правительства РФПостановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 года № 87 «О составе проектной документации и требованиях к их содержанию». 
 
Постановления Правительства МосквыПостановление Правительства Российской Федерации от 15 июля 2009 года N 569 «Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе». 
Постановление Правительства Москвы от 29 июня 2010 года N 540-ПП «Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы». 
Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 года №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». 
Постановление Правительства Москвы № 114-ПП от 28 марта 2012 года «О колористических решениях фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве». 
Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2012 года N 184-ПП «Об утверждении Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы». 
Постановление Правительства Москвы от 02.10.2012 года № 528-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы» 
Постановление Правительства Москвы от 26.12.2012 года № 840-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы». 
Постановление Правительства Москвы
от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП «Положение о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». 
Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2014 года N 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 
Постановление Правительства Москвы № 692-ПП от 27.10.2015 года «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания». 
 
Распоряжения Правительства МосквыРаспоряжение Правительства Москвы от 08.04.2008 года №695-РП «Об усилении контроля за производством ремонтных домах в многоквартирных жилых домах». 
 
Законы города МосквыЗакон города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 «О землепользовании в городе Москве». 
 
Строительные нормы и правила (СНиП)Строительные нормы и правила СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». 
Строительные нормы и правила СНиП 31-03-2001 «Производственные здания». 
Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». 
  
Московские городские строительные нормы МГСНМосковские городские строительные нормы МГСН 3.01-01 «Жилые здания». 
 
Своды ПравилСвод Правил СП 29.13330.2011 «Полы». 
Свод Правил СП 17.13330.2011 «Кровли». 
Свод Правил 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения». 
Свод Правил СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты». 
Свод Правил СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий». 
 
ГОСТГОСТ Р 21.1101-2013 «Национальный стандарт Российской Федерации. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации». 
 
Приказы Минстроя РоссииПриказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор». 
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.04.2016 года № 248/пр «О порядке разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства».