На главную страницу

Схема проезда

Контакты

Написать письмо

Написать письмо



Наш адрес:
Москва, ул Бутырская, д.75/74, стр.1

Телефоны:
(495) 663-35-81, 663-35-86

E-mail:
FRANZ-A@yandex.ru
Яндекс.Метрика

УслугиО компанииДокументыРасценки

Проект перепланировки квартиры.
Разрешение на перепланировку квартиры.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (пункт 1 статьи 25 Жилищного Кодекса РФ). Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (пункт 1 статьи 25 Жилищного Кодекса РФ).

Для расположенных в Москве квартир понятие «переустройство» и «перепланировка» также утверждено Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». Согласно этому постановлению, перепланировкой и переустройством являются: демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях и установка лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов).

Таким образом, перепланировкой и переустройством является любое отличие фактической планировки квартиры от указанной в поэтажном плане БТИ планировки.

Даже малозначительная перепланировка требует ее обязательного утверждения.

Порядок выдачи разрешения на перепланировку и переустройство квартиры установлен статьями 26, 27 Жилищного Кодекса РФ.

Дополнительно, в Москве порядок выдачи разрешений на перепланировку и переустройство квартиры регламентирован Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В Московской области порядок получения разрешений на перепланировку квартир регламентирован:

  • в Мытищинском районе: Решением Совета депутатов городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области от 21 декабря 2006 года N 18/5 “Об утверждении Положения "О порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания и перевода жилых домов (жилых помещений) в нежилые, перевода нежилых помещений в жилые», Постановлением Администрации городского поселения Мытищи Московской области от 13 мая 2014 года N 713 “Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и отмене постановлений главы городского поселения Мытищи от 06.07.2012 N 1113 "Об утверждении административного регламента "Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения", и Постановлением Администрации городского округа Мытищи Московской области от 19 декабря 2016 г. N 5270 "Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги "Согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на территории городского округа Мытищи Московской области";
  • в Одинцовском районе: Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 21 апреля 2015 года N 469 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги "Согласование переустройства и (или) Перепланировки жилых помещений Одинцовского муниципального района Московской области" и Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 22 апреля 2015 года N 570 “Об утверждении положения о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах»;
  • в Красногорском районе: Постановлением Администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области от 19 мая 2014 года N 559 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории городского поселения Красногорск»;
  • в Ленинском районе: Постановлением Администрации Ленинского муниципального района Московской области от 11 августа 2016 года N 2827 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги “Выдача решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;
  • в гор. округе Химки: Постановлением Администрации городского округа Химки от 20 августа 2013 года N 732 «Об упорядочении проведения работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в городском округе Химки Московской области» и Постановлением Администрации городского округа Химки от 31.10.2016 № 1108 «О внесении изменений в постановление Администрации городского округа Химки Московской области от 20.08.2013 № 732 «Об упорядочении проведения работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в городском округе Химки Московской области»;
  • в Куркино: Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В Москве на проведение перепланировки и переустройства квартиры требуется получать соответствующее разрешение, выдаваемое Мосжилинспекцией.

В Москве при проведении переустройства или перепланировки квартиры не допускается переустройство непригодных для проживания помещений, переустройство помещений в признанных аварийными домах, ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды, устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления, устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах, устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой; пробивка отверстий в стенах-пилонах, устройство проемов, вырубка ниш, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), в местах расположения связей между сборными элементами, устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).

В Москве в домах, обладающих признаками объекта культурного наследия, не допускается проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений.

  1. Что необходимо учесть при перепланировке (переустройстве) квартиры:

В Москве при проведении переустройства или перепланировки помещений, расположенных в жилых домах, не допускается переустройство непригодных для проживания помещений, переустройство помещений в признанных аварийными домах, ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции, перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды, устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления, устройство проемов и вырубка ниш в стенах-пилонах, стенах - диафрагмах и в колоннах, в местах связи между сборными перекрытиями. Также, в многоквартирных домах типовых серий запрещено производить штробление в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, в стеновых панелях и плитах перекрытий.

В Москве в домах, обладающих признаками объекта культурного наследия, не допускается проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон.

Многие считают, что обустройство и расширение проемов в несущих стенах запрещено, однако это неверное мнение. Действительно, в г. Москве имеется запрет на обустройство «непроектных» проемов в несущих стенах домов, запроектированных ГУП «МНИИТЭП» и построенных до 2007 года (прим: это типовые серии панельных домов). Однако обустройство проемов во всех иных домах разрешено при условии, что обустройство проема не повредит конструкциям здания и не приведет к обрушению конструкций.

Во избежание повреждений конструкций здания проектом предусматривается усиление проема металлоконструкциями (с инженерными расчетами по нагрузкам и усилению).

Желательно размещать проем на расстоянии более чем 1 метр до фасадной стены. Возможность обустройства проема в несущей стене зависит от этажности дома и этажности вашей квартиры, от износа несущих конструкций дома, от наличия дефектов в конструкциях. Размер стандартного проема на нижних этажах здания составляет 90-100 см, чем выше этаж, тем больше шансов на обустройство более широкого проема. Часто можно обустроить проем шириной 1500 см.

Устройство проемов в многоэтажном доме, запроектированном ГУП «МНИИТЭП», желательно проводить не в «шахматном» порядке, а друг над другом. Возможность обустройства проема в несущей стене определяется при разработке Технического заключения о состоянии несущих конструкций.

  1. Виды перепланировок:

Перепланировки квартир бывают 2 видов: типовые и индивидуальные.

Типовая перепланировка квартиры - это перепланировка, выбранная из «типовых планировок», уже утвержденных инстанциями Москвы. Такие планировки разработаны только на дома типовых серий, автором которых является ГУП «МНИИТЭП», эти планировки размещены в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции. Вы можете выбрать подходящую вам планировку, и без разработки проекта согласовать такую перепланировку в Мосжилинспекции уведомительном порядке. Однако на практике оформляются такие разрешения редко, так как эти утвержденные планировочные решения не пользуются популярностью.

Индивидуальная перепланировка квартиры - это перепланировка, отсутствующая в «типовых планировках», утвержденных инстанциями Москвы. В эту категорию планировок попадают все квартиры в монолитных и кирпичных домах. На квартиры в этих домах требуется разработка Проекта перепланировки квартиры (проекта переустройства квартиры), с его утверждением в Мосжилинспекции.

  1. Порядок согласования перепланировки и переустройства квартиры, расположенной в г. Москве:

Ниже разъясняется порядок оформления разрешения на индивидуальную перепланировку квартиры.

Утверждение перепланировки квартиры происходит в несколько этапов: предпроектные проработки, разработка проектной документации, согласование проектной документации в инстанциях (при необходимости), получение разрешения на перепланировку, проведение ремонтных работ, сдача объекта в эксплуатацию.

  • Этап № 1 «Предпроектные проработки»:

Предпроектные проработки проводятся до начала разработки Проекта. Грамотное проведение предпроектных проработок исключает риск получения в будущем отказа в выдаче разрешения на перепланировку.

Сначала необходимо получить в БТИ кадастровый паспорт квартиры, и при необходимости - поэтажный план и экспликацию, отражающий состояние квартиры на момент «до проведения несанкционированной перепланировки».

Затем необходимо проверить, имеются ли в поэтажном плане технические ошибки БТИ, допущенные по вине БТИ (несоответствие фактическому состоянию планировки квартиры, ширины простенков и стен, размеров окон и дверей, габаритов венткоробов). При обнаружении в поэтажном плане технических ошибок БТИ необходимо устранить эти ошибки, и получить новый поэтажный план.

Если на данном этапе не устранить технические ошибки БТИ, впоследствии эти ошибки могут оказаться неподлежащими к устранению (так как после проведения ремонта часто невозможно доказать БТИ наличие ошибок).

(примечание: Если взамен документов БТИ вы пожелаете воспользоваться документами Ростехинвентаризации, то учтите, что Мосжилинспекция (на основании 2.5 Приложения №2 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП) имеет право запросить дополнительные документы и информацию посредством межведомственного информационного взаимодействия в БТИ. И в случае наличия разночтений в документах Ростехинвентаризации и в документах БТИ, Мосжилинспекция будет руководствоваться документами БТИ).

Затем нужно проанализировать, соответствует ли запланированная перепланировка требованиям инстанций, нормам СНиП и иным нормативным документам.

Также необходимо уточнить, является ли здание объектом культурного наследия (памятником архитектуры), и расположено ли оно в зоне исторической застройки. Если здание является объектом культурного наследия (памятником архитектуры) и имеются сомнения в том, что Мосгорнаследие согласится с запланированными проектом мероприятиями, нужно в этой организации получить предварительную консультацию.

И только после этого можно приступать к разработке проектной документации.

  • Этап № 2 «Разработка проекта перепланировки квартиры»:

Если проектом будут затрагиваться несущие конструкции, или демонтированы перегородки, Мосжилинспекция будет требовать документ, указывающий месторасположение несущих стен в квартире и подтверждающий, что демонтаж стены (или ее части) не нарушит прочность здания. Если проектом затрагиваются коммуникации (перенос батарей, перестановка сантехприборов, полотенцесушителя, труб, уменьшение ограждения в вентиляционном коробе), Мосжилинспекция будет требовать документ, подтверждающий что проектом не будут нарушены общедомовые коммуникации.

Поэтому в таких ситуациях необходимо обследовать квартиру и разработать Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и коммуникаций. Этот документ будет являться доказательством того, что демонтаж стен, перегородок и частей несущих конструкций не нарушит прочность здания.

Затем необходимо разработать Проект перепланировки и переустройства квартиры. Чтобы проект был одобрен Мосжилинспекцией, он обязательно должен быть разработан в разделах:

  • «архитектурный» (пояснительная записка с указанием перечня планируемых работ, оснований для проектирования, описания архитектурно-строительных решений и условий производства работ, противопожарных мероприятий; планы и экспликации помещения по состояниям «до перепланировки», и «после перепланировки», план демонтажа перегородок, стен и оборудования, план и экспликация полов; конструкция полов, звукоизоляция);
  • «конструктивный» (устройство проемов в несущей стене и перекрытиях, схемы проемов и рам, усилений, узлов);
  • «водопровод, канализация» (схема гидроизоляции полов, план разводки горячего и холодного водоснабжения, план разводки канализационных труб, трехмерная схема расположения оборудования);
  • «вентиляция, дымоудаление»;
  • теплотехнический расчет (если имеется демонтаж подоконной части стен);
  • отопление (если переносятся батареи);

Проект перепланировки квартиры разрабатывается только проектной организацией, являющейся членом Саморегулируемой организации, имеющей Свидетельство о допуске к проектным работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства.

На квартиры, расположенные в домах-памятниках архитектуры (объектах культурного наследия), Проект перепланировки (переустройства) нежилого помещения не разрабатывается, взамен разрабатывается Проект приспособления для современного использования.

Если проектом не затрагиваются несущие конструкции дома, такой Проект приспособления может быть разработан любой проектной организацией. Однако если проектом будут затрагиваться несущие конструкции дома, раздел проекта «конструктивный» должен быть разработан специализированной проектной организацией, имеющей лицензию на разработку проектов в домах - памятниках архитектуры и объектах исторического наследия.

При разработке Проекта приспособления необходимо учесть, что установка кондиционеров на фасадах объектов культурного наследия допускается только при условии их размещения на дворовых фасадах.

При выборе разработчика ТЗК и проектной организации необходимо проверить наличие допуска к таким работам.

Также рекомендуется договором с проектной организацией установить, что по вашему требованию проектная организация обязуется согласовать своей проект в инстанциях. Если проектная организация отказывается согласовывать свой проект в инстанциях, рекомендуем выбрать иного разработчика проекта.

  • Этап № 3 «Согласование проекта перепланировки в инстанциях»:

Для получения разрешения на перепланировку квартиры согласование проектной документации в органах МЧС и Роспотребнадзора не требуется.

Если проектом затрагиваются газовые коммуникации (перенос труб), Мосжилинспекция потребует согласование проекта в ГУП «Мосгаз».

Если дом является новостройкой, затрагиваются несущие конструкции дома или затрагивается фасад здания, необходимо согласовать проект у автора проекта дома.

Если проектом затрагиваются несущие конструкции здания, проект должен быть согласован в ГУП «Мосжилиниипроект».

Получать разрешение на установку кондиционеров и остекление балконов с 01 января 2011 года не требуется.

Если планируется изменение фасада здания, в будущем Мосжилинспекция будет самостоятельно направлять проект на согласование в Москомархитектуру. Поэтому если имеются сомнения, что Москомархитектура согласует проект, необходимо заранее самостоятельно показать проект Москомархитеектуре, и при необходимости переделать проект с учетом мнения этой организации.

Если здание расположено в зоне исторической застройки и проектом затрагивается фасад здания, еили если здания является памятником архитектуры, в будущем Мосжилинспекция будет самостоятельно направлять проект на согласование в Департамент культурного наследия г. Москвы (Мосгорнаследие). Поэтому если имеются сомнения в том, что Мосгорнаследие согласует проект, рекомендуется проект самостоятельно согласовать в Мосгорнаследии.

Если помещение является мемориальным, и проект изменяет размеры, пропорции и параметры дома, в том числе: количество или форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома, меняется цветовое решение или внешний облик наружных стен дома, устанавливаются кондиционеры, дополнительно требуется оформить Заключение государственной историко-культурной экспертизы.

Если квартира является собственностью города Москвы, необходимо согласовать проект в Департаменте городского имущества города Москвы.

  • Этап № 4 «Согласование проектной документации у собственников помещений многоквартирного дома»:

Согласно статье 290 Гражданского Кодекса РФ, несущие конструкции дома принадлежат собственникам квартир многоквартирного дома. Согласно подпункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, ограждающие несущие и ненесущие конструкции жилого дома (в том числе фасадные стены дома) являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.

Поэтому если проектом предусматривается обустройство окна, закладка или расширение окна, или иной вид изменения фасада дома, необходимо получить согласие собственников помещений дома (в форме протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома) на проведение таких мероприятий. Отсутствие такого согласия будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на проведение работ.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован Главой 6 Жилищного Кодекса РФ (статьи 36-48 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ, за 10 дней до проведения общего собрания необходимо всем собственникам помещений дома направить по почте заказными письмами сообщение о проведении общего собрания. Требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме указаны в пункте 5 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ.

Если в доме имеются неприватизированные квартиры или принадлежащие Москве нежилые помещения, сообщение о проведении общего собрания также обязательно должно быть направлено в организацию, уполномоченную Правительством Москвы по предоставлению интересов города Москвы на общих собраниях собственников помещений дома, в том числе по вопросам представления интересов города, связанных с реализацией прав собственника в многоквартирных домах, в которых имеются помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы.

На основании «Положения о порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по предоставлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах», являющегося Приложением к Распоряжению Правительства Москвы от 14.05.2008 года № 1040-РП «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по предоставлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах», таким представителем Москвы является соответствующая инженерная служба вашего района (например, ГКУ города Москвы «Инженерная служба Красносельского района», или ГКУ города Москвы «Инженерная служба Савеловского района»)

Согласно пункту 1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, затрагивающим или уменьшающим общедомовое имущество, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому для получения согласия собственников помещений дома на проведение запланированных проектом работ требуется участие в собрании и получение согласия собственников помещений дома, имеющих не менее 66,6% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Сначала собрание необходимо проводить в очной форме голосования.

Если на таком собрании не удалось принять решение по причине отсутствия кворума, необходимо повторно уведомить собственников помещений дома о проведении собрания, и провести собрание в очно-заочной или в заочной форме голосования.

По факту проведения собрания необходимо оформить протокол общего собрания собственников помещений дома.

Требования к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлены Приложением N 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

В состав протокола общего собрания обязательно должны быть включены: почтовые уведомления о направлении сообщений о проведении собраний всем собственникам помещений дома, рассмотренный на общем собрании проект, опросные листы (для собраний, проведенных в очной и в очно - заочной форме), список собственников помещений дома.

Кроме того, в пункте 5.1 статьи 48 Жилищного Кодекса указано, что при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Поэтому даже в случае проведения собрания в очной форме в приложениях к протоколу общего собрания должны быть указаны паспортные данные участников собрания и реквизиты правоустанавливающих документов участников собрания.

При проведении общего собрания и составления протокола следует учесть, что Мосжилинспекция имеет право проверить верность всех указанных в протоколе обстоятельств: правильность расчета имеющихся у собственников помещений дома голосов, легитимность подписей собственников помещений дома, достоверность указанных в составе протокола паспортных данных и реквизитов правоустанавливающих документов участников собрания.

После проведения общего собрания и составления протокола общего собрания, копию протокола общего собрания и решений участников собрания необходимо направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный жилищный надзор (орган государственного жилищного надзора), с получением подтверждающего документа.

Наличие в протоколе общего собрания недостоверных сведений, несоответствие протокола общего собрания одному из требований вышеуказанного Приложения N 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. N 937/пр, нарушение порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы государственного жилищного надзора, а также отсутствие согласия собственников помещений жилого дома на проведение работ по фасаду здания являются основаниями для отказа Мосжилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку помещения.

  • Этап № 5 «Получение Разрешения Мосжилинспекции на перепланировку квартиры»:

При наличии грамотного и качественного проекта согласовать и получить разрешение Мосжилинспекции на перепланировку квартиры несложно, эту работу вы можете сделать самостоятельно.

Регламент предоставления государственной услуги по выдаче разрешений на перепланировку квартир, расположенных в жилых домах Москвы, установлен Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах»

Полный перечень документов, необходимых к предоставлению в Мосжилинспекцию, указан в пунктах 2.10-2.11 Приложения № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Согласно этому документу, в Мосжилинспекцию округа вместе с заявлением сдаются документы: копии правоустанавливающих документов на помещение, Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и коммуникаций, проект перепланировки и переустройства квартиры (или Проект приспособления), при необходимости - протокол общего собрания собственников помещений дома и документ, подтверждающий сдачу копии протокола общего собрания в орган жилищного надзора, а также заключение ГУП «Мосжилниипроект» о согласовании проекта, заключение автора проекта дома, а также иные добровольно оформленные документы.

Вместе с проектом в Мосжилинспекцию необходимо предоставить правоустанавливающие документы на квартиру.

Если право собственности на квартиру еще не зарегистрировано, и дом построен по договору участия в долевом строительстве, взамен Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в Мосжилинспекцию необходимо предоставить (в копиях): договор на участие в долевом строительстве, договор об уступке прав (если была уступка прав по договору), согласие застройщика на перепланировку помещения, акт приема-передачи недвижимости, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, справку от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору.

Если право собственности на квартиру еще не зарегистрировано, и дом построен за счет городского бюджета г. Москвы, взамен Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в Мосжилинспекцию необходимо предоставить: распорядительный документ Правительства Москвы о строительстве объекта, акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта, подписанного всеми членами комиссии, утвержденного заказчиком, назначившим комиссию, справку о присвоении адреса, документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта, и документы, подтверждающие предоставление помещения заявителю.

Документы подаются в Мосжилинспекцию в двух экземплярах: в оригинале и в копии. При подаче документов необходимо требовать выдачи документа, подтверждающего принятие всех сданных вами документов.

Вышеуказанным Постановлением предусмотрено, что Мосжилинспекция не вправе требовать от заявителя предоставления документов, кроме предусмотренных законом, и обязана самостоятельно запросить инстанциях необходимые ей документы и сведения. Однако на практике все происходит иначе: если заявитель предварительно сам не позаботился о сборе дополнительных документов и согласований, он получает отказ в легализации перепланировки с обоснованной законом формулировкой, часто не позволяющей выиграть иск в суде. Поэтому рекомендуется самостоятельно оформить документы, доказывающие возможность выдачи разрешения на перепланировку помещения.

Затем Мосжилинспекция проверяет Проект перепланировки и переустройства квартиры на соответствие действующему законодательству, проверяет протокол общего собрания, и иные поступившие документы.

Кроме того, Мосжилинспекция имеет право запросить дополнительные документы и информацию посредством межведомственного информационного взаимодействия в БТИ, в Управлении записи актов гражданского состояния города Москвы, в Федеральной налоговой службе, в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Департаменте жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, в Департаменте культурного наследия города Москвы, в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в Департаменте городского имущества города Москвы, в Ростехнадзоре, в Федеральной миграционной службе, в Мосгосстройнадзоре (согласно пункту 2.5 Приложения №2 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП).

Затем Мосжилинспекция выдает Распоряжение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах, или Решение об отказе в оказании государственной услуги.

Если Мосжилинспекция принимает решение об отказе в оказании государственной услуги, вам возвратят оригиналы сданных в Мосжилинспекцию документов, однако копии сданных документов останутся на хранении в Мосжилинспекции.

При возвращении документов Мосжилинспекция может часть документов не вернуть, и впоследствии доказать невозврат этих документов невозможно. Поэтому при получении документов необходимо проверить их комплектность, и при отсутствии какого-либо документа требовать внести соответствующую запись в акте передаче документов.

После устранения недостатков в документах, вы имеете право повторно подать в Мосжилинспекцию заявление и документы на проведение перепланировки квартиры.

При повторной подаче документов Мосжилинспекция имеет право сверить копии хранящихся в архиве Мосжилинспекции документов с новыми, поданными вами документами. В случае обнаружения внесения изменений в ранее сданный протокол общего собрания, Мосжилинспекция имеет право отказать в выдаче Разрешения на перепланировку квартиры.

  • Этап № 6 «Проведение ремонта»:

Если дом газифицирован, до проведения ремонтных работ нужно вызвать специалиста ГУП «Мосгаз» для отключения газовой плиты и заглушки газовой коммуникации. При этом обязательно нужно взять справку о том, что до начала ремонтных работ газовая плита была отключена силами ГУП «Мосгаз», а не вашими строителями.

При проведении ремонта нужно учесть, что малейшее архитектурное отступление от проекта (в том числе сдвиг перегородки, изменение конфигурации перегородки, изменение месторасположения сантехприбора) является отступлением, которое необходимо будет дополнительно согласовать с Мосжилинспекцией. Поэтому желательно делать ремонт без отступлений от проекта. Учтите, что Мосжилинспекция согласует отступление от проекта только в случае его допустимости, поэтому при возникновении намерения сделать такое отступление необходимо уточнить у разработавшей проект проектной организации, согласуется ли впоследствии запланированное отступление.

После завершения ремонта необходимо вызвать специалиста ГУП «Мосгаз» для подключения газовой плиты. При этом нужно взять справку о том, что после проведения ремонтных работ газовая плита была подключена специалистом ГУП «Мосгаз», а не вашими строителями.

Кроме того, при проведении ремонтных работ нужно подписать с балансодержателем здания Акты на скрытые работы (на гидроизоляцию, на подключение к общедомовым коммуникациям).

А также, в случае обустройства проема в несущей стене (с усилением), необходимо подписать с проектной организацией Акт на скрытые работы.

  • Этап № 7 «Сдача квартиры в эксплуатацию»:

После проведения ремонтных работ собственник квартиры самостоятельно обязан организовать приемку выполненных работ государственной комиссии, образованной Мосжилинспекцией.

Сдача квартиры госкомиссии и проверка квартиры БТИ - процесс более сложный, и мы не рекомендуем заказчикам самостоятельно этим заниматься. Сдача квартиры госкомиссии и проверка квартиры БТИ происходит следующим образом:

Сначала необходимо обмерять квартиру и проверить, имеются ли несоответствия с проектом, это можно сделать самостоятельно. Однако квартиру нужно обмерять очень точно, так как даже разница в 5 см считается несоответствием. Поэтому проверочные обмеры квартиры лучше поручить фирме, разработавшей вам проект.

Затем необходимо оформить Акт государственной комиссии о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме. Для этого необходимо сдать в Мосжилинспекцию заявление о готовности предоставить квартиру для проверки, Акты на скрытые работы, Журнал производства ремонтно-строительных работ, и если дом газифицирован - вышеуказанные справки ГУП «Мосгаз»

После этого квартиру обследует комиссия (в составе представителей Управы, ДЭЗа, проектной организации, подрядной организации, Мосжилинспекции), и при положительном результате проверки выдается Акт государственной комиссии о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме, утвержденный Мосжилинспекцией.

Вам выдадут бланк Акта госкомиссии, который вы самостоятельно должны подписать в проектной организации, в строительной организации, в управляющей организации, затем вернуть его в Мосжилинспекцию.

После этого в квартиру необходимо вызвать БТИ (для проведения обмеров), и если БТИ обнаружит отступления от проекта (которые не заметили вы, и не заметила госкомиссия), вам выдадут поэтажный план с «красными линиями» и штампом, что в квартире имеется несанкционированная перепланировка.

Наличие в поэтажном плане «красных линий» будет означать, что вам необходимо повторно(!) оформлять всю документацию сначала.

Затем необходимо будет поставить произведенные планировочные изменения на кадастровый учет, и внести изменения в записи ЕГРН. В состав кадастрового плана включаются документы, подтверждающие легальность перепланировки: проект, разрешение Мосжилинспекции, акт госкомиссии, документы БТИ. И если в будут иметься разночтения в планировке, указанной в проекте, в поэтажном плане БТИ и в кадастровом плане, орган кадастрового учета будет иметь право отказать в постановке произведенных изменений на кадастровый учет по причине наличия отступлений от проекта и разночтений в документах.

  1. Срок оформления Разрешения на перепланировку квартиры:

Срок разработки Технического заключения о состоянии несущих конструкций и коммуникаций- 2 недели.

Срок разработки проекта - около 2-х недель. Если проект необходимо согласовать в инстанциях, на получение их согласований требуется 1 месяц. Мосжилинспекция документы рассматривает не более 35 рабочих дней (без учета срока, на который Мосжилинспекция имеет право приостановить предоставление государственной услуги).

После проведения ремонта, срок проверки помещения госкомиссией, подписания и утверждения Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме – 30 рабочих дней.

На оформление новых документов в БТИ потребуется от 3 недель до 1, 5 месяца.

На постановку на кадастровый учет изменений и внесение сведений в базу ЕГРН потребуется до 2-х месяцев.

  1. Часто задаваемые вопросы:

  • 1. Вопрос: «Проектная организация изготовила нам проект внутренней перепланировки нежилого помещения. Фасад проектом не затрагивался, и работ по фасаду мы не вели. После ремонта сдали проект в БТИ, БТИ выдано новый поэтажный план, в котором со стороны фасада красным цветом нарисована 1 ступенька у входа в здание, а также 1 окно (в БТИ сказали, что мы расширили окно, хотя мы ничего не делали). Мы были бы согласны изготовить и согласовать новый проект (на ступеньку и окно), если бы это была наша вина. Однако нашей вины нет. Как поступить?»

Ответ: «Несмотря на то, что вы заказывали проект только внутренней планировки, перед разработкой проекта проектная организация должны была выйти на объект, и сверить поэтажный план БТИ и с внутренней планировкой, и с фасадом здания. Этого вероятно, не сделали.

Увидев отступления от плана БТИ, необходимо было изучить архив БТИ и выяснить причины возникновения такой ситуации: или эти работы несанкционированно выполнили прежние пользователи помещения, или это техническая ошибка БТИ. Если тех. ошибка - ее нужно было устранить до начала проектирования. Если это выполнили прежние пользователи - обязанность согласования таких работ возлагается на вас, поэтому эти работы нужно было предусмотреть в проекте. Но так как это не было исполнено, теперь вам придется или заново делать проект, или оборудовать ступеньку и расширить окно».

  • 2. Вопрос: «Имеем помещение на 1-м этаже нежилого дома. В поэтажном плане БТИ было указано, что помещение - административное (офис). В свидетельстве имеется только фраза «нежилое помещение». Помещение мы используем под магазин хоз. товаров. Запланировал ремонт, поэтому нам разработали проект перепланировки помещения. После ремонта БТИ выдало новый поэтажный план и экспликацию. В новой экспликации имеется запись «помещение используется не по назначению». Как быть?»

Ответ: «В проекте должны были указать, что после ремонта помещение будет использоваться под магазин хоз. товаров, и проект нужно было разрабатывать с учетом норм, предусмотренных для таких магазинов (нормы для офисов и магазинов разные).

Кроме того, нужно было получить заключения Госпожарнадзора и Госсанэпидемнадзора о том, что в случае использования помещения под магазин хоз. товаров нарушений нормативных требований не произойдет. Также, нужно было оформить согласие Управы и Префектуры на использование помещения под такой магазин. Все эти документы вместе с проектом нужно было сдать в БТИ. Этого не сделано, однако ситуация исправима.

В создавшейся ситуации вам необходимо: заказать в проектной организации анализ возможности размещения в помещении магазина хоз. товаров и новую экспликацию, затем получить вышеперечисленные 4 документа (в госпожарнадзоре, санэпидемнадзоре, Управе и Префектуре), и вместе с заявлением об изменении записи о функциональном назначении сдать эти документы в БТИ дополнительным пакетом.

ООО «ФРАНЦ-А» имеет 14-и летний опыт оформления проектно - разрешительной документации, хорошую репутацию в согласующих инстанциях г. Москвы, и положительные отзывы клиентов.

Тел: (495) 663-35-81, 663-35-86. Эл почта: FRANZ-A@yandex.ru

Нормативные документы

ДокументыНаименование документа
Федеральные законы РФФедеральный закон РФ от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Федеральный закон от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Федеральный закон № 184-ФЗ от 27.12.2013 года «О техническом регулировании».
 
Постановления Пленума ВС и ВАСПостановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, от 29.04.2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
 
Постановления Правительства РФПостановление Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года N 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».
Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 года № 87 «О составе проектной документации и требованиях к их содержанию».
 
Постановления Правительства МосквыПостановление Правительства Российской Федерации от 15 июля 2009 года N 569 «Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе».
Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 года №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».
Постановление Правительства Москвы от 18 июня 2012 года N 274- ПП «Об организации работы Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы». 
Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2014 года N 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Постановление Правительства Москвы № 692-ПП от 27.10.2015 года «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания».
 
Распоряжения Правительства МосквыРаспоряжение Правительства Москвы от 08.04.2008 года №695-РП «Об усилении контроля за производством ремонтных домах в многоквартирных жилых домах».
 
Законы города МосквыЗакон города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 «О землепользовании в городе Москве».
 
Строительные нормы и правила (СНиП)Строительные нормы и правила СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» .
Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
 
Московские городские строительные нормы МГСНМосковские городские строительные нормы МГСН 3.01-01 «Жилые здания».
 
Своды ПравилСвод Правил СП 29.13330.2011 «Полы».
Свод Правил СП 17.13330.2011 «Кровли».
Свод Правил СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».
Свод Правил СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий».
 
ГОСТГОСТ Р 21.1101-2013 «Национальный стандарт Российской Федерации. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации».
 
Приказы Минстроя РоссииПриказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».