На главную страницу

Схема проезда

Контакты

Написать письмо

Написать письмо



Наш адрес:
Москва, ул Бутырская, д.75/74, стр.1

Телефоны:
(495) 663-35-81, 663-35-86

E-mail:
FRANZ-A@yandex.ru
Яндекс.Метрика

УслугиО компанииДокументыРасценки

Проект переустройства и (или) перепланировки квартиры.

Разрешение на переустройство и (или) перепланировку квартиры.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (пункт 1 статьи 25 Жилищного Кодекса РФ). Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (пункт 1 статьи 25 Жилищного Кодекса РФ).

Для расположенных в Москве квартир понятие «переустройство» и «перепланировка» также имеется в Постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Согласно этому Постановлению, перепланировкой и переустройством являются: демонтаж перегородок и стен, возведение перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, устройство несущих стен, изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, устройство и перенос кухонь и кухонь-ниш, устройство каминов и дымоходов, устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов), устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений.

Разрешено создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов (не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных).

Также с 18.02.2018 года разрешено устройство одной антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.

Таким образом, перепланировкой и переустройством является любое отличие фактической планировки квартиры от указанной в поэтажном плане БТИ планировки. Даже малозначительная перепланировка требует ее обязательного утверждения.

Порядок выдачи разрешений на перепланировку

Порядок выдачи разрешения на перепланировку и переустройство квартиры установлен статьями 26, 27 Жилищного Кодекса РФ.

В Москве порядок выдачи разрешений на переустройство и (или) перепланировку квартиры регламентирован Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В Московской области порядок получения Разрешения на переустройство и (или) перепланировку квартиры регламентирован:

  • в Мытищинском районе:

- Решением Совета депутатов городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области от 21 декабря 2006 года N 18/5 «Об утверждении Положения «О порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания и перевода жилых домов (жилых помещений) в нежилые, перевода нежилых помещений в жилые»,

- Постановлением Администрации городского поселения Мытищи Московской области от 13 мая 2014 года N 713 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и отмене постановлений главы городского поселения Мытищи от 06.07.2012 N 1113 «Об утверждении административного регламента "Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;

  • в Одинцовском районе:

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 22 апреля 2015 года N 570 «Об утверждении положения о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах»;

  • в Красногорском районе:

- Постановлением Администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области от 19 мая 2014 года N 559 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории городского поселения Красногорск»;

  • в Ленинском районе:

- Постановлением Администрации Ленинского муниципального района Московской области от 11 августа 2016 года N 2827 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;

  • в Химках:

- Постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 23 августа 2017 года N 847 «Об утверждении Административного регламента предоставления Администрацией городского округа Химки Московской области муниципальной услуги согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» (примечание: указанное Постановление будет недействительным после введения в действие Постановления Администрации городского округа Химки Московской области от 01.06. 2018 года N563 «Об утверждении Порядка согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в городском округе Химки Московской области»);

  • в Куркино:

- Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В Москве Разрешение на проведение переустройства и перепланировки квартиры выдает Мосжилинспекция.

Что необходимо учесть при перепланировке (переустройстве) квартиры

В Москве не допускается переустройство непригодных для проживания помещений, переустройство помещений в признанных аварийными домах, ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, перенос радиаторов отопления на лоджии, объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями, превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции, устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления, устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах, устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой; пробивка отверстий в стенах-пилонах, вырубка ниш в стенах-диафрагмах и в колоннах (стойках, столбах), в местах расположения связей между сборными элементами.

Также в многоквартирных домах типовых серий запрещено производить штробление в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, в стеновых панелях и плитах перекрытий.

Запрещено изменение габаритов квартиры, затрагивающее внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, путем устройства мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька.

Запрещено устройство на антресолях ванных комнат, душевых, санузлов, кухонь. Запрещена установка санитарно-технического оборудования, газовых и (или) электрических плит на площади антресоли.

В домах, обладающих признаками объекта культурного наследия, не допускается проведение работ, затрагивающих внешний облик дома.

Расширение проемов в стенах

Многие считают, что обустройство и расширение проемов в несущих стенах запрещено, однако это неверное мнение. Действительно, в г. Москве имеется запрет на обустройство «непроектных» проемов в несущих стенах домов, запроектированных ГУП «МНИИТЭП» и построенных до 2007 года (примечание: это типовые серии панельных домов). Однако обустройство проемов в построенных после 2007 года домах разрешено при условии, что обустройство проема не повредит конструкциям здания и не приведет к обрушению конструкций.

Во избежание повреждений конструкций здания проектом предусматривается усиление проема металлоконструкциями (с инженерными расчетами по нагрузкам и усилению).

В запроектированных ГУП «МНИИТЭП» домах желательно размещать проем на расстоянии более чем 1 метр до фасадной стены. Возможность обустройства проема в несущей стене зависит от этажности дома и этажности вашей квартиры, от износа несущих конструкций дома, от наличия дефектов в конструкциях. Размер стандартного проема на нижних этажах здания составляет 90-100 см, чем выше этаж, тем больше шансов на обустройство более широкого проема. Часто можно обустроить проем шириной 1500 см.

Устройство проемов в многоэтажном доме, запроектированном ГУП «МНИИТЭП», желательно проводить не в «шахматном» порядке, а друг над другом. Возможность обустройства проема в несущей стене определяется при разработке Заключения о техническом состоянии несущих конструкций.

Обратите внимание: с 2018 года при выдаче Решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры, находящейся на последнем этаже дома, а также находящейся на мансардном или чердачном этаже дома, Мосжилинспекция проводит дополнительную проверку правоустанавливающих документов и документов БТИ на предмет выявления чердачных помещений, незаконно оформленных в собственность. И в случае обнаружения факта незаконного оформления в собственность части чердака будет не только отказано в выдаче разрешения, но также затем будет подан иск о признании права собственности на чердак незаконным.

Виды перепланировок

Перепланировки квартир бывают 2 видов: типовые и индивидуальные.

Типовая перепланировка квартиры — это перепланировка, выбранная из «типовых планировок», уже утвержденных инстанциями Москвы. Такие планировки разработаны только на дома типовых серий, эти планировки размещены в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции. Вы можете выбрать подходящую вам планировку, и без разработки проекта согласовать такую перепланировку в Мосжилинспекции в уведомительном порядке. Однако на практике оформляются такие разрешения редко, так как эти утвержденные планировочные решения не пользуются популярностью.

Индивидуальная перепланировка квартиры — это перепланировка, отсутствующая в «типовых планировках», утвержденных инстанциями Москвы. В эту категорию планировок попадают все квартиры в монолитных и кирпичных домах. На квартиры в этих домах требуется разработка Проекта перепланировки и (или) переустройства квартиры, с его утверждением в Мосжилинспекции.

Порядок согласования перепланировки и переустройства квартиры, расположенной в городе Москве

Ниже разъясняется порядок оформления разрешения на индивидуальную перепланировку квартиры, еще не выполненную (примечание: если перепланировка квартиры уже выполнена, порядок оформления документации иной).

Утверждение перепланировки и переустройства квартиры происходит в несколько этапов: предпроектные проработки, разработка проектной документации, согласование проектной документации в инстанциях (при необходимости), получение разрешения на перепланировку, проведение ремонтных работ, сдача объекта в эксплуатацию.

Этап № 1 «Предпроектные проработки»

Предпроектные проработки проводятся до начала разработки Проекта. Грамотное проведение предпроектных проработок исключает риск получения в будущем отказа в выдаче разрешения на перепланировку.

Сначала необходимо получить в БТИ кадастровый паспорт квартиры, в состав этого документа входит поэтажный план и экспликация, отражающие состояние квартиры на момент «до проведения перепланировки».

Затем необходимо проверить, имеются ли в поэтажном плане технические ошибки БТИ, допущенные по вине БТИ (несоответствие фактическому состоянию планировки квартиры, ширины простенков и стен, размеров окон и дверей, габаритов вентиляционных коробов). При обнаружении в поэтажном плане технических ошибок БТИ необходимо устранить эти ошибки, и получить откорректированный документ.

Если на данном этапе не устранить технические ошибки БТИ, впоследствии эти ошибки могут оказаться неподлежащими к устранению (так как после проведения ремонта часто невозможно доказать в БТИ наличие ошибок).

Учтите, что если взамен документов БТИ Вы пожелаете воспользоваться документами Ростехинвентаризации, Мосжилинспекция (на основании пункта 3.3.3.1.1. Приложения №2 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N508-ПП) будет запрашивать дополнительные документы и информацию посредством межведомственного информационного взаимодействия в БТИ. И в случае наличия разночтений в документах Ростехинвентаризации и в документах БТИ, Мосжилинспекция будет руководствоваться документами БТИ).

Затем нужно проанализировать, соответствует ли запланированная перепланировка требованиям инстанций, нормам СНиП и иным нормативным документам.

Также необходимо уточнить, является ли здание объектом культурного наследия (памятником архитектуры), и расположено ли оно в зоне исторической застройки. Если здание является объектом культурного наследия (памятником архитектуры) необходимо установить перечень элементов, являющихся предметами охраны, так как их необходимо будет сохранять при проведении ремонта. Если имеются сомнения в том, что Мосгорнаследие согласится с запланированными проектом мероприятиями, нужно в этой организации получить предварительную консультацию.

И только после этого можно приступать к разработке проектной документации.

Этап № 2 «Разработка проекта переустройства и (или) перепланировки квартиры»

Если проектом будут затрагиваться несущие конструкции или демонтированы перегородки, Мосжилинспекция будет требовать документ, подтверждающий, что демонтаж стены (или ее части) не нарушит прочность здания. Если проектом будут затрагиваться коммуникации (перенос батарей, перестановка сантехприборов, полотенцесушителя, труб, уменьшение ограждения в вентиляционном коробе), Мосжилинспекция будет требовать документ, подтверждающий, что проектом не будут нарушены общедомовые коммуникации.

Поэтому в таких ситуациях необходимо разработать Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ. Этот документ должен разрабатываться автором проекта дома или организацией, уполномоченной Мосжилинспекцией, и будет являться доказательством того, что при проведении запланированных работ не будет нарушены прочность здания и общедомовые коммуникации.

Далее необходимо разработать Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме (далее по тексту сокращенное наименование- Проект переустройства и (или) перепланировки квартиры). Чтобы проект был одобрен Мосжилинспекцией, он обязательно должен быть разработан в разделах:

  • «архитектурный» (пояснительная записка с указанием перечня планируемых работ, оснований для проектирования, описания архитектурно-строительных решений и условий производства работ, противопожарных мероприятий; планы и экспликации помещения по состояниям «до перепланировки», и «после перепланировки», план демонтажа перегородок, стен и оборудования, план и экспликация полов; конструкция полов, звукоизоляция);
  • «конструктивный» (устройство проемов в несущей стене и перекрытиях, схемы проемов и рам, усилений, узлов);
  • «водопровод, канализация» (схема гидроизоляции полов, план разводки горячего и холодного водоснабжения, план разводки канализационных труб, трехмерная схема расположения оборудования);
  • «вентиляция, дымоудаление»;
  • теплотехнический расчет (если имеется демонтаж подоконной части стен);
  • отопление (если переносятся батареи).

При планировании производства работ, проведение которых связано с изменением внешнего архитектурного облика зданий, в состав Проекта дополнительно включаются: ситуационный план М 1:2000, выданный (оформленный) уполномоченной организацией, чертежи элементов (фрагментов) фасадов, фотофиксация существующего положения и фотомонтаж проектного решения.

Проект переустройства и (или) перепланировки квартиры разрабатывается только проектной организацией, являющейся членом Саморегулируемой организации, имеющей Свидетельство о допуске к проектным работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Если квартира расположена в доме-памятнике архитектуры (объект культурного наследия), и проектом не затрагиваются несущие конструкции дома, такой Проект может быть разработан любой проектной организацией. Однако если проектом будут затрагиваться несущие конструкции дома, раздел проекта «конструктивный» должен быть разработан специализированной проектной организацией, имеющей лицензию на разработку проектов в домах- памятниках архитектуры и объектах исторического наследия. Поэтому при выборе разработчика Проекта, необходимо проверить наличие у проектной организации допуска к проектным работам в домах, являющихся объектом культурного наследия. При разработке Проекта необходимо учесть, что установка кондиционеров на фасадах объектов культурного наследия допускается только при условии их размещения на дворовых фасадах.

Также рекомендуется договором с проектной организацией установить, что по вашему требованию проектная организация обязуется согласовать своей проект в инстанциях. Если проектная организация отказывается согласовывать свой проект в инстанциях, рекомендуем выбрать иного разработчика проекта.

Этап № 3 «Согласование проекта переустройства и (или)перепланировки в инстанциях»

Для получения разрешения на переустройство и перепланировку квартиры согласование проектной документации в органах МЧС и Роспотребнадзора не требуется.

В каких инстанциях нужно согласовывать разные виды перепланировок:

  • Если проектом затрагиваются газовые коммуникации (перенос труб), для получения разрешения согласование проекта в АО «Мосгаз» не требуется. Однако если Вы самостоятельно не согласуете проект в АО «Мосгаз», Мосжилинспекция самостоятельно направит проект на согласование в эту организацию, и если там обнаружат недостатки в проекте, в выдаче разрешения Вам будет отказано. Поэтому, целесообразно самостоятельно согласовать проект в АО «Мосгаз».
  • Если квартира расположена в доме-новостройке, желательно согласовать проект у автора проекта дома.
  • Если проектом затрагиваются несущие конструкции здания, проект должен быть согласован в ГУП «МосжилНИИпроект».
  • Если планируется изменение фасада здания, в будущем Мосжилинспекция будет самостоятельно направлять проект на согласование в Москомархитектуру. Поэтому если имеются сомнения, что Москомархитектура согласует проект, необходимо заранее самостоятельно показать проект в Москомархитектуре, и при необходимости переделать проект с учетом мнения этой организации.
  • Если здание расположено в зоне исторической застройки и проектом затрагивается фасад здания, или если здание является памятником архитектуры, в будущем Мосжилинспекция будет самостоятельно направлять проект на согласование в Департамент культурного наследия г. Москвы (Мосгорнаследие). Поэтому если имеются сомнения в том, что Мосгорнаследие впоследствии согласует проект, рекомендуется самостоятельно ознакомить с проектом Мосгорнаследие и получить консультацию о возможности его согласования.
  • Если помещение является мемориальным, и проект изменяет размеры, пропорции и параметры дома, в том числе: количество или форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома, меняется цветовое решение или внешний облик наружных стен дома, устанавливаются кондиционеры, дополнительно требуется оформить Заключение государственной историко-культурной экспертизы.
  • Если квартира является собственностью города Москвы, необходимо согласовать проект в Департаменте городского имущества города Москвы.

Получать разрешение на остекление балконов не требуется.

Этап № 4 «Согласование проекта у собственников помещений многоквартирного дома»

На основании статьи 290 Гражданского Кодекса РФ, несущие конструкции дома, обслуживающие более одной квартиры, принадлежат собственникам квартир многоквартирного дома.

На основании подпункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции жилого дома (в т.ч. фасадные стены дома), обслуживающие более одного помещения, являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.

Поэтому если проектом предусматривается обустройство окна, закладка или расширение окна, обустройство дымохода, создание навеса на кровле дома, или иной вид изменения фасада дома, необходимо получить согласие собственников помещений дома (в форме протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома) на проведение таких мероприятий. Отсутствие такого согласия будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на проведение перепланировки и (или)переустройства квартиры.

Собрание собственников и протокол

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован главой 6 Жилищного Кодекса РФ (статьи 36-48 ЖК РФ). 

В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ, за 10 дней до проведения общего собрания необходимо всем собственникам помещений дома направить по почте заказными письмами сообщение о проведении общего собрания. Требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме указаны в пункте 5 статьи 45 Жилищного Кодекса РФ.

Если в доме имеются неприватизированные квартиры или принадлежащие Москве нежилые помещения, сообщение о проведении общего собрания также обязательно должно быть направлено  в организацию, уполномоченную Правительством Москвы по предоставлению интересов города Москвы на общих собраниях собственников помещений дома, в том числе по вопросам представления интересов города, связанных с реализацией прав собственника в многоквартирных домах, в которых имеются помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы.

На основании «Положения о порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по предоставлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах», являющегося Приложением к Распоряжению Правительства Москвы от 14.05.2008 года № 1040-РП «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по предоставлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах», таким представителем Москвы является соответствующая инженерная служба вашего района (например, ГКУ города Москвы «Инженерная служба Красносельского района», или ГКУ города  Москвы «Инженерная служба Савеловского района»).

Согласно пункту 1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, затрагивающим или уменьшающим общедомовое имущество, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Сначала собрание необходимо проводить в очной форме голосования.

Если на таком собрании не удалось принять решение по причине отсутствия кворума, необходимо повторно уведомить собственников помещений дома о проведении собрания, и провести собрание в очно-заочной или в заочной форме голосования.

По факту проведения собрания необходимо оформить протокол общего собрания собственников помещений дома.

Требования к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлены Приложением N 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015г. N937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

В состав протокола общего собрания обязательно должны быть включены: почтовые уведомления о направлении сообщений о проведении собраний всем собственникам помещений дома, рассмотренный на общем собрании проект, опросные листы (для собраний, проведенных в очной и в очно- заочной форме), список собственников помещений дома.

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 48 Жилищного Кодекса РФ, при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть обязательно указаны: а) сведения о лице, участвующем в голосовании б)- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме. Поэтому обязательно в приложениях к протоколу общего собрания должны быть указаны паспортные данные и реквизиты правоустанавливающих документов участников собрания.

После проведения общего собрания и составления протокола общего собрания, копию протокола общего собрания и решений участников собрания необходимо направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный жилищный надзор (орган государственного жилищного надзора), с получением подтверждающего документа.

Обратите внимание: Мосжилинспекция будет проверять верность всех указанных в протоколе сведений: правильность расчета имеющихся у собственников помещений дома голосов, легитимность подписей собственников помещений дома, достоверность указанных в составе протокола паспортных данных и реквизитов правоустанавливающих документов участников собрания.

И наличие в протоколе общего собрания недостоверных сведений, несоответствие протокола общего собрания даже одному из требований вышеуказанного Приложения N 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. N 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор», а также нарушение порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы государственного жилищного надзора являются основаниями для отказа Мосжилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку помещения.

Кроме того, Мосжилинспекция в процессе поверки протокола общего собрания (на основании пункта 3.3.3.1.5. Приложения № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах») будет направлять заказными письмами запросы всем собственникам помещений дома, принявшим участие в голосовании, а также в организацию, управляющую домом, а также в Совет дома. И если поступившие от этих лиц ответы будут противоречить с их решениями, указанными в протоколе общего собрания, Мосжилинспекция откажет в выдаче Разрешения на переустройство и (или)перепланировку квартиры, а также направит документы в правоохранительные органы в связи с подделкой подписей жителей дома.

Этап № 5 «Получение Разрешения Мосжилинспекции на переустройство и (или) перепланировку квартиры»

Регламент предоставления государственной услуги по выдаче разрешений на перепланировку квартир, расположенных в жилых домах Москвы, установлен Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Согласно этому документу, в Мосжилинспекцию вместе с заявлением сдаются:

  • копии правоустанавливающих документов на помещение,
  • заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ,
  • проект переустройства и (или) перепланировки квартиры,
  • протокол общего собрания собственников помещений дома (при необходимости, как и последующие документы),
  • документ, подтверждающий сдачу копии протокола общего собрания в орган жилищного надзора,
  • заключение ГУП «Мосжилниипроект» о согласовании проекта,
  • заключение автора проекта дома,
  • иные добровольно оформленные документы.

Если право собственности на квартиру еще не зарегистрировано, и дом построен по договору участия в долевом строительстве, взамен Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в Мосжилинспекцию необходимо предоставить (в копиях): договор на участие в долевом строительстве, договор об уступке прав (если была уступка прав по договору), согласие застройщика на перепланировку помещения, акт приема-передачи недвижимости, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, справку от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору.

Если право собственности на квартиру еще не зарегистрировано, и дом построен за счет городского бюджета города Москвы, взамен Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в Мосжилинспекцию необходимо предоставить: распорядительный документ Правительства Москвы о строительстве объекта, Акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта, подписанного всеми членами комиссии, утвержденного Заказчиком, назначившим комиссию, справку о присвоении адреса, документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта, и документы, подтверждающие предоставление помещения заявителю.

Документы подаются в Мосжилинспекцию через МФЦ, в двух экземплярах: в оригинале и в копии. При подаче документов выдается расписка, содержащая опись сданных документов.

Обратите внимание: Мосжилинспекция не вправе требовать от заявителя предоставления документов, кроме предусмотренных законом, и обязана самостоятельно запросить инстанциях необходимые ей документы и сведения. Однако на практике, если заявитель предварительно сам не позаботился о сборе дополнительных документов и согласований, он получает отказ в легализации перепланировки с обоснованной законом формулировкой, часто не позволяющей выиграть иск в суде. Поэтому рекомендуется самостоятельно оформить и сдать в Мосжилинспекцию дополнительные документы, доказывающие возможность выдачи разрешения на перепланировку помещения.

Затем Мосжилинспекция проверяет Проект переустройства и (или) перепланировки квартиры на соответствие действующему законодательству, проверяет протокол общего собрания, и иные поступившие документы.

Кроме того, Мосжилинспекция запрашивает дополнительные документы и информацию посредством межведомственного информационного взаимодействия в БТИ и в Росреестре, а также имеет право ее запросить также в Управлении записи актов гражданского состояния города Москвы, в Федеральной налоговой службе, в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Департаменте жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, в Департаменте культурного наследия города Москвы, в Департаменте городского имущества города Москвы, в Ростехнадзоре, в Федеральной миграционной службе, в Мосгосстройнадзоре.

Затем Мосжилинспекция выдает Распоряжение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений и производства ремонтно-строительных работ в жилых домах, или Решение об отказе в оказании государственной услуги.

Отказ в согласовании перепланировки 

Если Мосжилинспекция принимает решение об отказе в оказании государственной услуги, Вам возвратят оригиналы сданных в Мосжилинспекцию документов.

 После устранения недостатков в документах, Вы имеете право повторно подать в Мосжилинспекцию заявление и документы на получение разрешения на проведение переустройства и перепланировки квартиры.

При повторной подаче документов Мосжилинспекция имеет право сверить копии хранящихся в архиве Мосжилинспекции документов с новыми поданными документами. Учтите, что в случае обнаружения внесения изменений в ранее сданный протокол общего собрания, Мосжилинспекция имеет право отказать в выдаче Разрешения на перепланировку квартиры.

Этап № 6 «Проведение ремонта»

Если дом газифицирован, до проведения ремонтных работ нужно вызвать специалиста АО «Мосгаз» для отключения газовой плиты и заглушки газовой коммуникации. При этом, обязательно нужно взять справку о том, что до начала ремонтных работ газовая плита была отключена силами АО «Мосгаз», а не вашими строителями.

При проведении ремонта нужно учесть, что малейшее архитектурное отступление от проекта (в том числе сдвиг перегородки, изменение конфигурации перегородки, изменение месторасположения сантехприбора) является отступлением, которое согласовать с Мосжилинспекцией будет сложно. Поэтому желательно ремонт делать без отступлений от проекта. Учтите, что Мосжилинспекция согласует отступление от проекта только в случае его допустимости, поэтому при возникновении намерения сделать такое отступление необходимо уточнить у разработавшей проект проектной организации, согласуется ли впоследствии запланированное отступление.

После завершения ремонта необходимо вызвать специалиста АО «Мосгаз» для подключения газовой плиты. При этом нужно взять справку о том, что после проведения ремонтных работ газовая плита была подключена специалистом АО «Мосгаз», а не вашими строителями.

В случае обустройства проема в несущей стене (с усилением), или гидроизоляции в санузле необходимо подписать с проектной организацией Акт на скрытые работы.

Кроме того, при проведении ремонтных работ нужно подписать с балансодержателем здания Акты на скрытые работы на подключение к общедомовым коммуникациям.

Этап № 7 «Сдача квартиры в эксплуатацию»

После проведения ремонтных работ собственник квартиры самостоятельно обязан организовать приемку выполненных работ государственной комиссии, образованной Мосжилинспекцией.

Важно: Сдача квартиры государственной комиссии и проверка квартиры БТИ — процесс сложный, поэтому мы не рекомендуем Заказчикам самостоятельно этим заниматься. 

Сначала необходимо обмерять квартиру и проверить, имеются ли несоответствия с проектом, это можно сделать самостоятельно. Однако квартиру нужно обмерять очень точно, так как даже разница в 5 см считается отступлением от проекта. Поэтому проверочные обмеры квартиры лучше поручить фирме, разработавшей проект.

Затем необходимо оформить Акт государственной комиссии о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме. Для этого необходимо сдать в Мосжилинспекцию заявление о готовности предоставить квартиру для проверки, Акты на скрытые работы, Журнал производства ремонтно-строительных работ, и если дом газифицирован- вышеуказанные справки АО «Мосгаз».

После этого квартиру обследует комиссия (в составе представителей ДЭЗа, проектной организации, подрядной организации, Мосжилинспекции), и при положительном результате проверки выдается Акт государственной комиссии о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме, утвержденный Мосжилинспекцией.

После этого в квартиру необходимо вызвать БТИ (для проведения обмеров), и если БТИ обнаружит отступления от проекта (которые не заметили Вы, и не заметил инспектор Мосжилинспекции), Вам выдадут поэтажный план с «красными линиями» и штампом, что в квартире имеется несанкционированная перепланировка.

Наличие в поэтажном плане «красных линий» будет означать, что Вам необходимо повторно (!) оформлять всю документацию сначала.

Затем необходимо будет поставить произведенные планировочные изменения на кадастровый учет, и внести изменения в записи ЕГРН. В состав кадастрового плана включаются документы, подтверждающие легальность перепланировки: проект, разрешение Мосжилинспекции, Акт государственной комиссии, документы БТИ. И если будут иметься разночтения в планировке, указанной в проекте, в поэтажном плане БТИ и в кадастровом плане, орган кадастрового учета будет иметь право отказать в постановке произведенных изменений на кадастровый учет по причине наличия отступлений от проекта и разночтений в документах.

Срок оформления Разрешения на переустройство и (или) перепланировку квартиры

Срок разработки Заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ — 2 недели.

Срок разработки проекта переустройства и(или)перепланировки квартиры — от 2-х недель. Если проект необходимо согласовать в инстанциях, на получение согласований требуется 1 месяц. Мосжилинспекция документы рассматривает не менее 35 рабочих дней (без учета срока, на который Мосжилинспекция имеет право приостановить предоставление государственной услуги).

После проведения ремонта, срок проверки помещения государственной комиссией, подписания и утверждения Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме — 30 рабочих дней.

На оформление новых документов в БТИ потребуется 1 месяц.

На постановку на кадастровый учет изменений и внесение сведений о новой планировке квартиры в базу ЕГРН потребуется 1 месяц.

 

ООО «ФРАНЦ-А» выполняет архитектурно-строительное проектирование с 2000 года. 

Мы не обещаем невозможное, но:

  • мы имеем 18-летний опыт оформления разрешительной документации на перевод квартир в нежилой фонд.  
  • мы имеем хорошую репутацию в согласующих инстанциях г. Москвы. 
  • мы хорошо знаем требования, предъявляемые Департаментом городского имущества, Мосжилинспекцией, Роспотребнадзором, Москомархитектурой, Мосгорнаследием.

 

Тел: (495) 663-35-81, (495) 663-35-86. Электронная почта: FRANZ-A@yandex.ru