На главную страницу

Схема проезда

Контакты

Написать письмо

Написать письмо



Наш адрес:
Москва, ул Бутырская, д.75/74, стр.1

Телефоны:
(495) 663-35-81, 663-35-86

E-mail:
FRANZ-A@yandex.ru
Яндекс.Метрика

УслугиО компанииДокументыРасценки

Перепланировка нежилого помещения, расположенного в нежилом здании. Перепланировка нежилого здания.

Работы, для выполнения которых не требуется получение Разрешения на строительство.

В Москве проводимые в нежилых зданиях работы можно разделить на 3 категории: «реконструкция», «капитальный ремонт» и «работы, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство».

Работы, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство — это работы по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающие конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающие права третьих лиц и не превышающие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков.

К таким работам в том числе относятся:

  • перепланировка и изменение архитектурного облика нежилых зданий: демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях и установка лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, усиление конструкций фундаментов и оснований, частичная замена отдельных элементов конструкций перекрытий, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов, устройство систем наружного утепления);
  • создание или изменение тамбуров в подвальные, либо цокольные этажи (в том числе с устройством приямка) или на первые этажи зданий с устройством ограждающих конструкций тамбуров из сборно-разборных конструкций без устройства фундамента (без устройства капитальных пристроек) общей площадью не более 15 кв.м, устройство (не предусматривающее организацию помещения) навесов и козырьков в пределах габаритов существующих внешних элементов здания, создание витрин в пределах габаритов существующих элементов здания (с выносом не более 1 м. относительно внешних стен здания);
  • в учреждениях социальной сферы (учреждениях здравоохранения, социального обслуживания, образования и т. д.) разрешается для целей создания (размещения) конструкций, обеспечивающих беспрепятственное перемещение маломобильных групп населения обустраивать входные группы общей площадью не более 40 кв.м.;
  • создание витрин в пределах габаритов существующих элементов здания допускается с выносом не более 1 м. относительно внешних стен здания, в том числе с точечным опиранием на землю и заглублением не более 0,3 м., витрины не должны предусматривать организацию помещений;
  • замена отдельных элементов кровли на аналогичные или иные элементы, улучшающие эксплуатационные показатели кровли, создание навесов и остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях, не предусматривающее увеличение высоты здания, отопления и оснащения инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений (без надстройки стен и без создания капитальных надстроек);
  • замена инженерных систем, замена, перенос или установка дополнительного оборудования, замена лифтового оборудования, замена отдельных элементов конструкций (кроме несущих конструкций) лифтовых шахт.

На чердаках и верхних технических этажах разрешается обустройство слуховых окон и окон типа "Velux". При устройстве таких окон в чердаках и верхних технических этажах не допускается предусматривать изменение общего угла уклона и изменение конструктивной схемы кровли. Не допускается также предусматривать надстройку внешней ограждающей конструкции (наружной стены) нижерасположенного этажа и (или) технического этажа (создание капитальных надстроек).

Перечень работ в нежилых зданиях, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство, установлен пунктом 3 Приложения № 2 к Постановлению Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется».

Если помещение, в котором планируется проведение таких работ, расположено в нежилом здании, для проведения работ не требуется получать соответствующее разрешение органов исполнительной власти. Однако необходимо обязательно разработать проект, а после проведения ремонта предоставить в БТИ проект и экспертное заключение.

Если также планируется изменение архитектурного облика нежилого здания, до начала ремонтно-строительных работ необходимо согласовать проект в Москомархитектуре, и при необходимости — в Мосгорнаследии и в ГБУ «Мосгоргеотрест».

Оформление разрешительной документации на проведение указанного перечня работ в нежилых зданиях происходит в несколько этапов: предпроектные проработки, разработка проектной документации (ТЗК, «Проекта проведения работ по изменению объекта капитального строительства, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство»), согласование проекта в инстанциях, проведение ремонтных работ, сдача объекта в эксплуатацию.

Этап № 1 «Предпроектные проработки»

Предпроектные проработки проводятся до начала разработки Проекта. Грамотное проведение предпроектных проработок исключает риск получить в дальнейшем отказ инстанций в согласовании проектной документации.

Для начала необходимо получить в БТИ поэтажные планы и экспликацию на помещение (или здание) по состоянию «до проведения работ».

Затем необходимо проверить, имеются ли в полученных поэтажных планах технические ошибки БТИ, допущенные по вине БТИ (неверно подсчитаны площади, ошибки в планировке, пропущены окна, незафиксирована закладка окон, размеры окон и дверей не соответствуют фактическим размерам, неверно нарисована входная группа). При обнаружении в поэтажном плане технических ошибок БТИ необходимо вызвать на объект представителя БТИ и обязать БТИ устранить эти ошибки, а затем получить новый поэтажный план помещения.

Обратите внимание: если на данном этапе не устранить технические ошибки БТИ, впоследствии эти ошибки могут оказаться неподлежащими к устранению (так как после проведения ремонта часто невозможно доказать наличие ошибок в документах БТИ).

Затем нужно проанализировать, соответствуют ли запланированные работы требованиям инстанций, нормам СНиП и иным нормативным документам. При наличии сложных ситуаций мы рекомендуем получить в инстанциях консультации. Обычно сложности возникают в связи с несоответствием здания противопожарным нормативам (в таких ситуациях целесообразно получить письменную консультацию в МЧС; бывает необходимость в разработке СТУ).

Если планируется изменение фасада здания и имеются сомнения в том, что Москомархитектура или Мосгорнаследие согласятся с такими изменениями, нужно в этих организациях получить предварительную консультацию. Также, в Москомархитектуре необходимо получить ситуационный план.

Если запланированы работы за пределами габаритов здания (обустройство дополнительных входов , тамбуров, пандусов, установка стоек и опор для обустраиваемых козырьков), необходимо разработать проектные чертежи с разрезами в зоне выполнения земляных работ, и подать документы на согласование в ГБУ «Мосгоргеотрест». Если в зоне запланированных работ коммуникаций не имеется, Вам согласуют запланированные работы. Однако если рядом с зоной запланированных работ имеются подземные коммуникации, взамен выдадут Техническое Заключение о возможности проведения таких работ, и запланированные работы необходимо будет согласовать в организациях -балансодержателях прилегающих подземных коммуникаций.

И только после этого можно приступать к разработке проектной документации.

Этап № 2 «Разработка Проекта проведения работ по изменению объекта капитального строительства, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство»

Сначала необходимо обследовать помещение и разработать Заключение о техническом состоянии конструкций объекта капитального строительства и возможности производства планируемых работ.

Этот документ является доказательством того, что демонтаж стен, перегородок, несущих конструкций и коммуникаций не нарушит прочность здания, и не создаст проблемы в работе коммуникаций.

Затем необходимо разработать «Проект проведения работ по изменению объекта капитального строительства, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство».

Проект необходимо разработать с учетом требований Постановления Правительства РФ от 16.02.2008г. № 87 «О составе проектной документации и требованиях к их содержанию». Такой проект обычно разрабатывается в разделах:

  • «архитектурный» (пояснительная записка с перечнем планируемых работ и оснований для проектирования, с описанием архитектурно-строительных решений, условиями производства работ, противопожарными мероприятиями; план и экспликация помещения по состоянию «до проведения работ», план и экспликация помещений по состоянию «после проведения работ», план демонтажа перегородок, стен и оборудования, план и экспликация полов; конструкция полов, звукоизоляция);
  • «конструктивный» (устройство проемов в несущей стене и перекрытиях, схемы проемов и рам, усиление, узлы);
  • «водопровод, канализация» (схема гидроизоляции полов, план разводки горячего и холодного водоснабжения, план разводки канализационных труб, трехмерная схема расположения оборудования).

Также, может потребоваться разработка разделов проекта: «вентиляция, дымоудаление», «кондиционирование», «противопожарные мероприятия, пожарная сигнализация», «технология», «электроосвещение и электрооборудование», «отопление».

В проект будет включена экспликация будущих помещений. В экспликации   обязательно нужно указать назначение помещений с учетом того, в каких целях эти помещения будут после ремонта использоваться.

Если планируются работы на земельном участке (например, обустройство площадок, пандусов, входов), в состав проекта необходимо включить разработанный на плане геоподосновы Генплан, и чертежи с разрезами в зоне выполнения земляных работ.

Если планируется любое изменение фасада здания, необходимо разработать раздел проекта «изменение архитектурного облика здания».

Если планируется восстановить фасад здания (очистить фасад здания от старой краски и загрязнений, устранить дефекты на фасаде, покрасить фасад), необходимо дополнительно разработать раздел проекта «колористические решение».

Если здание является памятником архитектуры (объектом культурного наследия), необходимо учесть, что установка кондиционеров на фасадах объектов культурного наследия допускается только при условии их размещения на дворовых фасадах.

Обратите внимание: «Проект проведения работ по изменению объекта капитального строительства, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство» должен быть разработан проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации, имеющей Свидетельство о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства. 

Однако если здание является памятником архитектуры (объектом культурного наследия) и проектом затрагиваются несущие конструкции здания, раздел проекта «конструктивный» должен быть разработан специализированной проектной организацией, имеющей лицензию на разработку проектов в домах- памятниках архитектуры и объектах исторического наследия.

Этап № 3 «Согласование проектной документации у собственников здания»

В нежилых зданиях фасадные стены являются общедомовым имуществом.

Поэтому работами, меняющими архитектурный облик дома и затрагивающими общее имущество здания, являются: создание и изменение входов и тамбуров, создание, ликвидация и изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях, создание навесов, витрин и тамбуров, устройство на фасаде здания вентиляционных коробов, устройство дымоходов.

Если предусматриваются такие работы, желательно получить согласие собственников помещений здания на их проведение (в форме протокола очного, очно-заочного или заочного общего собрания собственников помещений здания). В состав протокола общего собрания обязательно должен быть включен проект, рассмотренный на собрании.

Отсутствие согласия собственников помещений здания на проведение работ по фасаду здания может являться основанием для дальнейшего отказа Росреестра в постановке на кадастровый учет произведенных в здании изменений.

Кроме того, в случае отсутствия такого согласия собственников помещений здания, после проведения ремонтных работ иные владельцы помещений здания будут иметь право подать иск в суд о нарушении их прав вследствие уменьшения общедомового имущества, с требованием вернуть фасад здания в прежнее состояние. Причем суд такой иск с большой вероятностью удовлетворит. 

Этап № 4 «Согласование проекта в инстанциях»

Сейчас согласование проектной документации в МЧС и в Роспотребнадзоре не является обязательным требованием. Однако в сложных ситуациях мы рекомендуем Заказчикам согласовать проектную документацию МЧС и в Роспотребнадзоре, так как у этих инстанций появляется юридическая ответственность за согласованные мероприятия. Кроме того, это помогает избежать конфликтов при проведении этими инстанциями проверок помещений.

  • Если при изменении фасада здания планируется проведение строительных работ за пределами габаритов здания, проект необходимо согласовать в организациях-балансодержателях подземных коммуникаций, указанных в Техническом Заключении, выданном ГУП «Мосгоргеотрест»: в ОАО «МОЭК», ОАО «МОЭсК», ГУП «Московский Метрополитен», в Управлении по перспективному развитию и в Управлении новой техники и технологии ПЭУКС ОАО «Мосводоканал», в ОАО «МГТС», в Управлении улично-дорожной сети» Москомархитектуры.
  • Если здания новое, рекомендуется согласовать проект у автора проекта дома (так как затрагиваются авторские права).
  • Если планируется изменение фасада здания, обязательно проект необходимо согласовать в Москомархитектуре (в Комитете по архитектуре и градостроительству г. Москвы), и получить документ «Заключение о рассмотрении документации». Регламент согласования проектной документации Москомархитектурой установлен Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 17 июля 2008 года N 133 «О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений» и Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 28 марта 2014 года N 675 «Об утверждении Регламента рассмотрения заявлений на получение согласований документов, рассматриваемых Управлением архитектурно-художественного облика города Москвы».
  • Если в Проекте имеется раздел «колористические решение», его необходимо также согласовать в Москомархитектуре, и оформить колористический паспорт.
  • Если проектом изменяется фасад здания, и здание расположено в зоне исторической застройки, потребуется согласование проекта в Мосгорнаследии.
  • Если здание является памятником архитектуры и проектом изменяется фасад здания, проект не подлежит согласованию в Москомархитектуре. Однако такой Проект обязательно необходимо согласовать в Мосгорнаследии.
  • Если здание является памятником архитектуры, проектом предусматриваются только работы внутри здания и не изменяется фасад здания, Проект подлежит согласованию в Мосгорнаследии.
  • Если при этом помещение является мемориальным, и проект изменяет размеры, пропорции и параметры дома: его высоту, этажность, количество или форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома, происходит устройство или ликвидация наружных тамбуров, крылец, витрин, меняется цветовое решение или внешний облик наружных стен дома, установка кондиционеров и иного навесного оборудования, дополнительно требуется оформить Заключение государственной историко-культурной экспертизы.

Так как здание является нежилым, проектная документация на согласование в Мосжилинспекцию не сдается.

Обратите внимание: если запланировано проведение земляных работ за пределами фасадной стены (обустройство входа, тамбура, пандуса, ступенек), и коммуникации проходят вблизи зоны запланированных работ, самостоятельно согласовать проект в ГБУ «Мосгоргеотрест» и у балансодержателей подземных коммуникаций будет затруднительно. В то же время сотрудники проектной организации, имея знания строительных нормативов, с большей вероятностью организуют получение необходимых положительных заключений.  Поэтому желательно, чтобы проект в указанных инстанциях согласовывала проектная организация, разработавшая проект.

Кроме того, если необходимо согласовать проект в Москомархитектуре, то следует учесть, что часто Москомархитектура не соглашается с предлагаемым новым видом здания, и отказывает в согласовании проектов. При самостоятельном согласовании имеется большая вероятность получения в Москомархитектуре окончательного отказа в согласовании проекта. Поэтому целесообразно согласование проекта в Москомархитектуре также возложить на проектную организацию-разработчика проекта.

Этап № 5 «Проведение ремонтных работ»

При проведении ремонтных работ необходимо подписать с организацией-балансодержателем здания Акты на скрытые работы (на гидроизоляцию, на подключение к общедомовым коммуникациям). В случае обустройства проема в несущей стене (с усилением), необходимо подписать с проектной организацией Акт на скрытые работы. После завершения ремонтных работ нужно подписать с проектной организацией Акт на выполненные работы.

Затем необходимо проверить, имеется ли несоответствие здания с проектным решением. Если менялся фасад, проверить соответствие фасада проекту можно самостоятельно. Однако для проверки внутренних планировочных изменений необходимо обмерить помещения. Помещения нужно обмерять очень точно, так как разница даже в 5 см. считается несоответствием. Поэтому обмеры помещений здания рекомендуется поручить проектной организации-разработчику проекта.

При наличии отступлений от проекта нужно внести корректировки в проект. Привести помещение и проект в взаимное соответствие нужно обязательно, иначе в будущем при оформлении документов в БТИ и постановке изменений на кадастровый учет возникнут проблемы. 

Этап № 6 «Сдача в эксплуатацию помещения»

Необходимо разработать Техническое заключение о соответствии выполненных работ Проекту, о допустимости и безопасности произведенных работ. Также, такое заключение должно содержать вывод о том, что на выполненные работы не требуется получение разрешения на строительство.

Затем необходимо сдать в БТИ документы: «Проект проведения работ по изменению объекта капитального строительства, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство», при необходимости согласованный инстанциями, Акты на скрытые работы и Акт на выполненные работы, Техническое заключение о соответствии выполненных работ Проекту, и заявление с просьбой провести обмеры помещения и выдать новый поэтажный план БТИ.

БТИ проверит Проект на соответствие действующему законодательству, обмерит помещение и проверит фасад здания, и затем при отсутствии отступлений от проекта БТИ выдаст новый поэтажный план, отражающий фактическое состояние помещения.

Однако, если при этом БТИ обнаружит отступления от проекта, вам выдадут поэтажный план с «красными линиями» и штампом, что в помещении проведены несанкционированные работы. Это будет означать, что необходимо либо переделывать ремонт в соответствии с проектом, либо оформлять всю документацию сначала (вносить изменения в проект, повторно его согласовывать в инстанциях, вызывать БТИ).

Указанные в новом поэтажном плане и экспликации БТИ сведения будут отличаться от сведений, имевшихся в прежних документах (изменится площадь, количество или нумерация помещений). Поэтому затем будет необходимо с помощью кадастрового инженера оформить технический план здания или помещения, и поставить изменения на кадастровый учет. Одновременно при этом будут внесены изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) Росреестра.

Сроки оформления документации

Срок разработки Заключения о техническом состоянии конструкций объекта капитального строительства и возможности производства планируемых работ — 2 недели.

Срок разработки «Проекта проведения работ по изменению частей объекта капитального строительства, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство» — от 2-х недель до 2 месяцев.

Срок согласования документации в организациях-балансодержателях подземных коммуникаций и получения заключения ГБУ «Мосгоргеотрест» — от 2-х недель до 2 месяцев.

Срок согласования Проекта в Москомархитектуре — 1 месяц. 

Срок согласования Проекта в Мосгорнаследии — 1 месяц. 

После выполнения ремонта, на оформление Технического заключения о соответствии выполненных работ проекту потребуется 2 недели.

На оформление новых документов в БТИ потребуется от 1 до 2-х месяцев.

На постановку изменений на кадастровый учет и внесение изменений в ЕГРН Росреестра потребуется 1 месяц.

 

ООО «ФРАНЦ-А» выполняет архитектурно-строительное проектирование с 2000 года.

  • Мы имеем 18-ти летний опыт оформления разрешительной документации на перепланировку нежилых зданий.
  • Мы имеем хорошую репутацию в согласующих инстанциях г. Москвы.
  • Мы хорошо знаем требования, предъявляемые Москомархитектурой, Мосгорнаследием, ГБУ «Мосгоргеотрест», поэтому Заказчик лишается риска получить Проект, неподлежащий дальнейшему согласованию в инстанциях.
  • Мы оформляем документы в полном объеме: после проведения ремонтных работ мы получаем новые документы БТИ и организовываем постановку изменений здания на кадастровый учет.

 

Тел: (495) 663-35-81, (495) 663-35-86. Электронная почта: FRANZ-A@yandex.ru