На главную страницу

Схема проезда

Контакты

Написать письмо

Написать письмо



Наш адрес:
Москва, ул Бутырская, д.75/74, стр.1

Телефоны:
(495) 663-35-81, 663-35-86

E-mail:
FRANZ-A@yandex.ru
Яндекс.Метрика

УслугиО компанииДокументыРасценки

Оформление права собственности на квартиру, нежилое помещение или машино-место в доме-новостройке в судебном порядке

Приобретая в доме-новостройке квартиру, нежилое помещение, или машино-место, многие ошибочно полагают, что подписание договора с застройщиком, оплата недвижимости и возможность пользоваться приобретенным имуществом автоматически делает их собственниками недвижимости.

Однако право собственности на такую недвижимость изначально оформлено на застройщика.

Если с Вами был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, в этом договоре указан срок, в течение которого застройщик должен подписать с Вами основной договор купли-продажи недвижимости и зарегистрировать в Росреестре переход права собственности на недвижимость на ваше имя.

Если с Вами был подписан договор инвестирования в строительство, в этом договоре указан срок, в течение которого застройщик должен оформить переход права собственности на недвижимость на Ваше имя.

Таким образом, собственником недвижимости Вы становитесь только после регистрации Ваших прав собственности в Едином государственном реестре недвижимости, которую осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В домах – новостройках все застройщики предлагают зарегистрировать права собственности на приобретенную недвижимость за дополнительную плату. В серийных домах (эконом-класса) эта плата имеет разумные пределы, в элитных домах такая услуга часто стоит необоснованно дорого.

Услугу по регистрации своих прав на недвижимость имеет смысл заказывать у застройщика, если стоимость услуг застройщика по оформлению права собственности разумная (до 40 000 рублей), застройщик регистрирует права покупателей на квартиры в доме в течение указанного в договоре срока, и при этом Вы не делаете в квартире дорогой несанкционированный ремонт.

В остальных случаях рекомендуется отказываться от услуг застройщика, и самостоятельно оформлять право собственности на недвижимость в судебном порядке (путем обращения в юридическую компанию).

Самостоятельно оформлять право собственности на недвижимость в судебном порядке следует в одном из следующих случаев:

  1. Если стоимость услуг застройщика по оформлению права собственности явно завышена.

В этом случае такую услугу целесообразно заказывать у юридических компаний с целью экономии денег;

  1. Если застройщик регистрирует права собственности покупателей в Росреестре очень долго, с просрочкой указанных в договоре сроков.

Часто покупатели попадают в следующую ситуацию: указанный в инвестиционном договоре срок исполнения застройщиком своих обязанностей по передаче квартиры в собственность истек, застройщик в течение этого срока квартиру в собственность не передал (так как квартир в доме много, и юристы застройщика не успевают готовить документы), и застройщик обещает исполнить свои обещания в будущем.

В этом случае покупатели попадают в сильную зависимость от порядочности застройщика, так как начинает течь срок исковой давности, в течение которого можно подать иск в суд на застройщика о признании за покупателем права собственности на недвижимость.

Нюанс заключается в том, что сроки исковой давности очень маленькие: по предварительному договору купли-продажи квартиры - 1 год, по договору инвестирования в строительство - 3 года (истечение срока исковой давности начинается с даты, когда застройщик должен был исполнить свои обязанности по договору). И по истечении этих сроков застройщик может отказаться от исполнения своих обязанностей.

Поэтому, в течение указанного срока обязательно нужно подать на застройщика иск в суд о признании за покупателем права собственности на недвижимость (даже если сотрудники застройщика клятвенно обещают оформить право собственности в ближайшем будущем).

По истечении срока исковой давности в суд обращаться будет поздно, так как в случае поступления в суд от застройщика ходатайства о применении срока исковой давности - суд откажет в удовлетворении иска, и Вы лишитесь прав на недвижимость. В лучшем случае суд примет решение об обязании продавца выплатить Вам уплаченные по договору деньги, и вам эти деньги вернут (однако без выплаты денег, потраченных вами на ремонт квартиры).

В худшем случае, суд сделает вывод, что в связи с просрочкой срока исковой давности вы не имеете права требовать от продавца вернуть вам деньги, и деньги Вам не вернут;

Но в условиях кризиса часто у застройщиков на счету нет денежных средств и нет имущества, поэтому деньги вернуть невозможно (даже в Москве при поступлении исполнительных листов в банк, в котором находится расчетный счет застройщика, оказывается, что на счету у застройщика имеется только 30 000 рублей);

  1. Если в отношении застройщика началась процедура банкротства.

В случае банкротства застройщика вступить в права собственности на недвижимость можно только на основании решения суда (сейчас в стадии банкротства находятся следующие застройщики: АО «СУ-155», ООО «ЖИЛСТРОЙ», ЗАО "ИСПК "СТРОЙСЕРВИС", ООО «УК «РУССКАЯ УСАДЬБА» - и этот список далеко не исчерпывающий. Актуальный список застройщиков, в отношении которых ведется процедура банкротства, опубликован в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве - https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx).

Банкротство застройщика оставляет один путь регистрации права собственности на недвижимость – на основании судебного решения

В случае истечения срока исковой давности (т.е. срока подачи иска в суд) на подачу искового заявления в отношении застройщика – банкрота, и подачи застройщиком в суд заявления о применении срока исковой давности, суд может не признать за Вами право собственности на недвижимость, и Ваша недвижимость будет продана с торгов (для уплаты долгов банкрота). В этом случае, Вы получите только решение суда об обязании продавца выплатить Вам уплаченные по договору деньги.

Кроме того, практика показывает, что одно лишь включение в Реестр требований кредиторов ведет к включению объекта в конкурсную массу, но никак НЕ ГАРАНТИРУЕТ Вам получение собственности на недвижимость.

В случае если застройщик становится банкротом, возникает ряд рисков потерять и недвижимость, и внесенные за нее средства, так как застройщику нужно нести денежные обязательства перед всеми кредиторами. Поэтому даже при наличии судебного решения о выплате Вам денежных средств, эти деньги не могут быть выплачены по причине их нехватки на всех кредиторов (т. е. потерпевших).

Следовательно, если в отношении Вашего застройщика началась процедура банкротства - необходимо немедленно самостоятельно подавать иск в суд!;

  1. Если в договоре указано, что покупатель не имеет права делать в квартире перепланировку до вступления в права собственности на квартиру

В договоре часто предусматривается запрет проведения перепланировки до момента вступления покупателя в права собственности на эту недвижимость. Однако покупатели желают быстрее вселиться в квартиру, и поэтому в нарушение условий договора делают в квартире перепланировку.

Это дает право застройщику подать иск в суд о расторжении договора на том основании, что покупатель нарушил условия договора;

  1. Если Вы делаете в квартире несанкционированную перепланировку (т.е. без разрешения Мосжилинспекции).

Проведение в квартире несанкционированной перепланировки дает застройщику основание подать иск в суд о расторжении договора;

  1. Если Вы делаете в квартире дорогостоящий ремонт.

Порой застройщики продают квартиры нескольким покупателем (сейчас в Москве это встречается уже редко).

Часто бывают случаи, когда застройщик берет кредит на строительство дома и в этой связи права на дом находятся в залоге у банка, а затем застройщик не может вернуть банку кредит и банк подает иск в суд о признании за ним права на дом.

Иногда квартиру покупатели приобретают путем заключения с физическими лицами договора о переуступке прав на квартиру, а затем третьи лица (например, наследники) оспаривают этот договор.

В этом случае Вам придется защищать в суде свои права на недвижимость. Если суд признает право собственности на квартиру не за Вами, он обяжет застройщика вернуть уплаченные Вами за квартиру деньги, однако потраченные на ремонт деньги возвращены не будут.

Учтите, что пока Вы не вступили в права собственности на квартиру, эта квартира Вам не принадлежит, и Вы делаете ремонт в чужой квартире! Если у Вас заберут квартиру, застройщик не обязан будет возвращать Вам деньги за ремонт!

  1. Если Вы желаете быстро получить налоговый вычет.

До момента вступления в права собственности на квартиру Вы не сможете получить налоговый вычет (до 260 000 рублей; в случае приобретения квартиры по договору ипотечного кредитования - до 390 000 рублей);

  1. Если Вы планируете продать недвижимость.

До момента вступления в права собственности на квартиру у Вас не начинает идти 5-и летний срок, по истечении которого можно продать квартиру без уплаты подоходного налога 13% , т.е. с применением имущественного налогового вычета (в соответствии со статьями 217.1 и 220 Налогового Кодекса РФ);

Примечания:

- Подавать иск в суд можно с момента, когда дом сдан в эксплуатацию, Вам переданы ключи от квартиры или подписан Акт приемки-передачи имущества;

- На основании Федерального закона от 13.07.2015г №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», теперь можно зарегистрировать право собственности на машино-место как обособленное имущество (до указанной даты как долю в праве общей собственности собственников).

Поэтому, если стоимость услуг застройщика является высокой и неразумной, если застройщик затягивает процедуру оформления прав собственности на недвижимость, если в отношении застройщика началась процедура банкротства, если Вы делаете дорогостоящий ремонт или перепланировку - не стоит надеяться на застройщика и затягивать с оформлением права собственности.

В таких ситуациях целесообразно оформить права собственности в судебном порядке самостоятельно.

Стоимость оформления права собственности в ООО «ФРАНЦ-А» - 30 000 рублей.

Наши преимущества

ООО «ФРАНЦ-А» существует с 2000 года и имеет хорошую репутацию. Компания имеет опыт оформления прав собственности на недвижимость в судебном порядке.

Регулирующее законодательство

  • Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ
  • Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ
  • Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ

Защитите себя от рисков и обращайтесь к нам! Мы поможем Вам оформить недвижимость и стать полноправным собственником своего имущества.

Контактные телефоны: Тел: (495) 663-35-81, 663-35-86. Эл почта: FRANZ-A@yandex.ru