На главную страницу

Схема проезда

Контакты

Написать письмо

Написать письмо



Наш адрес:
Москва, ул Бутырская, д.75/74, стр.1

Телефоны:
(495) 663-35-81, 663-35-86

E-mail:
FRANZ-A@yandex.ru
Яндекс.Метрика

УслугиО компанииДокументыРасценки

Оспаривание в суде отказа Департамента городского имущества города Москвы в подписании договора аренды земельного участка

Между Департаментом городского имущества и собственниками нежилых зданий, расположенных в Москве, заключены договоры аренды земельных участков на длительный срок. В договорах аренды земельного участка указано, что земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации здания.

Если указанный в договоре срок аренды земельного участка истекает, но арендатор земельного участка продолжает пользоваться земельным участком, своевременно платит арендную плату за пользование земельным участком, и от Департамента не поступает уведомления о расторжении договора - на основании части 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды считается продленным на неопределенный срок.

Однако договор аренды земельного участка, продленный на неопределенный срок, в любой момент может быть расторгнут по инициативе Департамента городского имущества путем направления Департаментом в одностороннем порядке арендодателю земельного участка Уведомления о расторжении договора аренды.

Поэтому в случае прекращения установленного договором срока действия договора аренды земельного участка рекомендуется заключить новый договор аренды, с длительным сроком действия.

Для заключения нового договора аренды земельного участка необходимо подать заявление через сайт Департамента городского имущества.

После поступления в Департамент городского имущества заявления на оказание государственной услуги «Предоставление согласия на совершение сделок в отношении права аренды земельного участка» Департамент в порядке внутриведомственного взаимодействия запрашивает в инстанциях сведения о земельном участке и зданиях, расположенных на этом земельном участке. Такие сведения Департамент запрашивает в Москомархитектуре, в БТИ, в гос. инспекции по недвижимости, в кадастровой палате.

Такими образом Департамент проверяет, имеются ли на территории земельного участка здания с элементами самостроя, используется ли здание по назначению, и используется ли земельный участок в соответствии с его разрешенным видом использования.

Самостроем являются несанкционированно возведенные антресольные этажи здания (созданные в габаритах здания), пристройки и надстройки к зданию. Самостроем также является перемещение перекрытий внутри здания (повлекшие изменение высоты этажа), углубление подвала (повлекшее увеличение высоты подвала или создание дополнительных помещений), и возведение тамбура площадью более 15 метров.

Многие собственники зданий после возведения самостроя ставили здание на инвентаризационный учет в Ростехинвентаризации, получали в Росреестре Свидетельство о гос. регистрации права собственности на здание с указанием новой площади здания, и считают, что при наличии таких документов присутствие самостроя в здании обнаружить невозможно.

Однако Департамент городского имущества при проверке документов ориентируется на сведения, имеющиеся в архивах БТИ. Поэтому если в документах БТИ указана прежняя площадь здания, а в документах Ростехинвентаризации и в Свидетельстве о регистрации права собственности на здание указана новая площадь здания - Департамент сделает вывод, что в здании имеется самострой.

Если Департамент городского имущества обнаруживает наличие в здании самостроя, заявителю отказывают в заключении договора аренды земельного участка.

Попав в такую ситуацию, собственники нежилых зданий боятся в суде оспаривать отказ Департамента городского имущества в подписании договора аренды земельного участка и пользуются земельным участком на основании прежнего договора аренды земельного участка, продленного на неопределенный срок.

Такое решение собственники здания принимают, так как боятся, что при обращении в суд вопрос о несанкционированно проведенной в здании реконструкции будет рассмотрен на заседании комиссии по пресечению самовольного строительства, и что комиссия признает возведенную часть здания объектом самовольного строительства и примет решение о необходимости направления в суд искового заявления о признании объекта самовольной постройкой.

Однако следует иметь в виду, что если Департамент в процессе проверки документов устанавливает наличие самостроя на земельном участке или в здании, Департамент уведомляет об этом инспекцию по недвижимости и сразу вносит в единую базу данных запись о наличии на объекте самостроя. Поэтому рано или поздно, но в отношении здания будут проводиться проверки, и будет подан иск в суд о признании самостроем здания или его части.

Следовательно, подача в суд иска с требованием подписать договор аренды земельного участка не влечет рассмотрение вопроса о самострое на комиссии по пресечению самовольного строительства и не влечет подачу встречного иска в суд о признании здания самостроем.

Кроме того, собственники здания боятся в судебном порядке оспаривать отказ Департамента городского имущества в подписании договора аренды земельного участка, так как сомневаются в положительном исходе дела.

Однако в пункте 4.1.1. Приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП «Положение о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» указано следующее: «….В случае наличия прав на использование земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости осуществление мероприятий по пресечению незаконного (нецелевого) использования земельного участка осуществляется с сохранением возможности для использования расположенного на земельном участке объекта недвижимости в соответствии с целевым назначением такого объекта недвижимости».

Если самостроем является часть здания, договор аренды земельного участка необходим заявителю для сохранения возможности использования санкционировано существующей части здания в соответствии с целевым назначением такого объекта недвижимости.

Поэтому Департамент обязан обеспечить заявителю возможность использования расположенного на земельном участке санкционировано существующего объекта недвижимости, т.е. обязан заключить с ним договор, дающий право пользования земельным участком.

Если имеется шанс выиграть иск в суде, такой иск подавать необходимо.

Таким образом, при принятии решения о целесообразности подачи в суд иска к Департаменту городского имущества с требованием подписать договор аренды земельного участка, следует учесть следующее:

  • Если самостроем является часть здания, и вышеуказанная комиссия уже признала эту часть здания самостроем, рассмотрение иска с требованием обязать Департамент подписать договор аренды земельного участка усложняется, однако такой иск подлежит удовлетворению. Поэтому иск в суд подавать нужно;
  • Если здание является самостроем полностью (т.е. старое здание демонтировано, и на его месте возведено новое здание), здание комиссией признано самостроем, решение суда о признании здания самостроем имеется или не имеется, однако на этом земельном участке имеется иное законно существующее и принадлежащее заявителю здание - иск с требованием подписать договор аренды земельного участка подлежит удовлетворению. Поэтому иск в суд подавать нужно;
  • Если здание является самостроем полностью (т.е. старое здание демонтировано, и на его месте возведено новое здание), здание комиссией признано самостроем, однако решения суда о признании здания самостроем не имеется, спрогнозировать решение суда сложно. Суд будет иметь право принять решение в пользу любой стороны процесса. Суд может сделать вывод, что не имеется решения о признании здания самостроем и на этом основании суд может обязать Департамент подписать договор аренды земельного участка. Однако также, суд может принять во внимание наличие решения вышеуказанной комиссии, и на этом основании отказать в удовлетворении иска.

Поэтому решение о целесообразности подачи иска в суд в такой ситуации должно приниматься в каждом случае индивидуально;

  • Если все здание является самостроем, имеется решение суда о признании здания самостроем, и на земельном участке не имеется иного принадлежащего заявителю законно возведенного здания, суд откажет в удовлетворении искового требования обязать Департамент подписать договор аренды земельного участка. В таком случае подавать иск в суд нецелесообразно;
  • Если самостроя в здании не имеется, однако здание используется не по назначению или земельный участок используется не в соответствии с его разрешенным видом использования, иск с требованием подписать договор аренды земельного участка подлежит удовлетворению. Следовательно, иск в суд подавать нужно.

ООО «ФРАНЦ-А» занимается защитой в суде прав собственников зданий, нарушенных Департаментом городского имущества города Москвы.

Оспариваем в Арбитражном суде г. Москвы отказы Департамента городского имущества в подписании договора аренды земельного участка. Имеем практику положительных судебных решений по данной категории споров.

Контактные телефоны: Тел: (495) 663-35-81, 663-35-86. Эл почта:FRANZ-A@yandex.ru

ДокументыНаименование документа
Федеральные законы РФФедеральный закон РФ от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
 Федеральный закон от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
 Федеральный закон № 184-ФЗ от 27.12.2013 года «О техническом регулировании».
 
Постановления Пленума ВС и ВАСПостановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, от 29.04.2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
 
Постановления Правительства РФПостановление Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года N 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».
Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 года № 87 «О составе проектной документации и требованиях к их содержанию».
 
Постановления Правительства МосквыПостановление Правительства Российской Федерации от 15 июля 2009 года N 569 «Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе».
Постановление Правительства Москвы от 29 июня 2010 года N 540-ПП «Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы».
Постановление Правительства Москвы от 16 ноября 2010 года N 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы».
Постановление Правительства Москвы от 31 мая 2011 года № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы».
Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2012 года N 184-ПП «Об утверждении Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы».
Постановление Правительства Москвы от 18 июня 2012 года N 274- ПП «Об организации работы Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы».
Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство».
Постановление Правительства Москвы от 02.10.2012 года № 528-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».
Постановление Правительства Москвы от 26.12.2012 года № 840-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».
Постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП «Положение о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2014 года N 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
 
Распоряжения Правительства МосквыРаспоряжение Правительства Москвы от 08.04.2008 года №695-РП «Об усилении контроля за производством ремонтных работ в многоквартирных жилых домах».
 
Законы города МосквыЗакон города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 «О землепользовании в городе Москве».
 
Строительные нормы и правила (СНиП)Строительные нормы и правила СНиП 2.09.04-87 «Административно-Бытовые здания».
Строительные нормы и правила СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» .
Строительные нормы и правила СНиП 31-03-2001 «Производственные здания».
 
Своды ПравилСвод Правил СП 29.13330.2011 «Полы».
Свод Правил СП 17.13330.2011 «Кровли».
Свод Правил 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения».
Свод Правил СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».
Свод Правил СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий».
 
ГОСТГОСТ Р 21.1101-2013 «Национальный стандарт Российской Федерации. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации».
 
Приказы Минстроя РоссииПриказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.04.2016 года № 248/пр «О порядке разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства».