На главную страницу

Схема проезда

Контакты

Написать письмо

Написать письмо



Наш адрес:
Москва, ул Бутырская, д.75/74, стр.1

Телефоны:
(495) 663-35-81, 663-35-86

E-mail:
FRANZ-A@yandex.ru
Яндекс.Метрика

УслугиО компанииДокументыРасценки

Оформление прав собственности на земельные участки  под  многоквартирными домами и  прилегающей  территорией

Законодательство на данную тему смотреть  здесь:

Примечание: изложенная информация соответствует  разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в Постановлении № 10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Законодательно с 2005г.  установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Однако долгое время жители многоквартирных домов были лишены возможности   огородить забором прилегающую к дому территорию. И мечта иметь чистый двор,  огороженную детскую площадку, уютную беседку и охраняемую автопарковку казалась нереальной.

 Но с 29.04.2010г.  после разъяснений, данных   двумя указанными судами, эта мечта стала осуществимой:   вышеуказанным  Постановлением № 10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности  не только земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, но и  земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.

Это существенно изменило ситуацию в спорах о правах на прилегающую к домам территорию.

 Остается только понять, какая же территория является прилегающей к вашему дому,    как реализовать свои права, и есть ли смысл это делать вообще.  

Все земельные участки в г. Москве разделены на 2 категории:  несформированные (т.е. не поставленные на кадастровый учет), и  сформированные ( т.е. поставленные на кадастровый учет).  

1. О несформированных земельных участках

Фактически  в г. Москве  земельные участки, на которых построены дома до 1995г.,   являются несформированными.    Земли под  такими многоквартирными домами и прилегающей территории  находятся в собственности соответствующего публично-правового образования, и  собственники помещений в многоквартирном доме вправе только владеть и пользоваться  земельными участками в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества. 

Однако если такой земельный участок сформировать (т.е. поставить  на  кадастровый учет),  то в силу закона  у собственников помещений в многоквартирном доме возникнет право общей долевой собственности на  этот  участок  (ч. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ).

2. О сформированных земельных участках

    Многоквартирные дома и входящие в их состав  объекты недвижимости, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса РФ (т.е. после 01.03.2005г), согласно действующему законодательству должны иметь установленные размеры и границы земельных участков (т.к. они должны были приниматься приемочной комиссией только при  установленных размерах границах участков, на которых расположены такие многоквартирные дома).

    Соответственно, сформированных земельных участков в г.Москве много.  Как правило, такие земельные участки  расположены под домами, построенными после  2000г. Право общей долевой собственности у собственников помещений  домов считается возникшим в момент постановки участков на кадастровый учет, однако не ранее  01.03.2005г.

Однако для  получения реальной возможности пользоваться своими правами  собственникам квартир таких домов необходимо  понять,  в каких границах был выделен  земельный участок, выделенный для  строительства дома и благоустройства прилегающей территории. А для этого необходимо собрать документы, оформленные в составе  исходно- разрешительной документации, при строительстве дома.

3. О земельных участках, застроенных домами в период с 1995 по  2000г.

С таким земельными участками ситуация неоднозначна. С одной стороны,  земельные участки должны были быть переданы застройщикам на период строительства  путем заключения договорных арендных отношений.  Договора аренды  подлежали государственной регистрации,  а для  данной процедуры необходима  постановка  участка  на кадастровый учет.  Из этого следует, что земельные участки под такими  домами являются сформированными.

Однако 15-20 лет назад договорные отношения на аренду земли часто  заключались на кратковременный срок (до 1 года).  Соответственно- без постановки участков на кадастровый учет.

Соответственно. Для доказательства сформированности участка  нужно найти   разрешительные документы- оформленные  15-20 лет назад для  строительства дома.    

О целесообразности оформления  прав собственности на земельный участок

Учитывая, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений  бесплатно  (ч. 2,5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»), и каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется-   получить  Свидетельство о государственной регистрации права долевой собственности на  прилегающий к дому земельный участок имеет смысл   жителям многим домов.

Такой документ   не только даст право оградить забором прилегающую территорию,  оборудовать беседки, детские площадки, зону отдыха. Еще- это  обезопасит   жителей дома от неожиданной «точечной застройки». 

А если  жителям вашего дома вдруг повезет, и   территория земельного участка окажется очень большой-   можно сдать землю  в аренду. Или   построить  постройку  ( не более 1-2 этажей) и пристройки к дому без получения принципиального согласия  Правительства г. Москвы на строительство на принадлежащем городу земельном участке.

Единственный «минус»- это уплата налога на собственность. Но если земельный участок  сформирован при строительстве дома- то вы уже являетесь его собственником.  Значит, налоговые органы могут Вас   обязать  уплатить налог на собственность  и без наличия этого Свидетельства о гос. регистрации права собственности.

А еще нужно учесть, что  впоследствии может измениться законодательство- и оформить документы будет либо невозможно вообще, либо  очень дорого. Тем более, что земельные вопросы в г. Москве решаются сложно.

О  плате за землю    

После оформления прав собственности на землю  собственникам квартир  придется платить налог на землю (для  физических лиц- 1,3 % от кадастровой стоимости земли).  А кадастровая стоимость 1 кв.м. земли в Москве для участков в пределах ЦАО составляет  от 50 000 до 100 000 рублей, и в других округах  города- от 10 000 до 40 000 рублей.  Поэтому перед оформлением  права собственности на землю нужно понять, какую выгоду вы приобретете от пользования земельным  участком.  

Чтобы понять, какая кадастровая стоимость земли под вашим домом, нужно знать кадастровый  номер квартала, в котором расположен дом.  А затем посмотреть кадастровую стоимость земли  вашего квартала   в Приложении № 1 к Постановлению Правительства Москвы №1046-ПП ОТ 04.12.2007г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» .

Причем для правильного исчисления кадастровой стоимости земли следует учесть, что  земельные участки, имеющие  вид разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки», часто фактически  включают в себя земли проездов . А кадастровая стоимость 1 кв.м. земли  проездов (дорог, тупиков, и т.д) составляет  1 руб. 

Что делать, если земельный участок не сформирован

По заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, местные органы власти  обязаны осуществлять формирование земельного участка, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, и иные входящие в состав  дома объекты недвижимого имущества (в силу ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»)

Если местные органы власти бездействуют  в формировании земельного участка – это дает право оспаривать в суде действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, и по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ).

Также, собственники помещений имеют право  обратиться в суд с иском об установлении границ земельного участка.

Что делать, если земельный участок сформирован

 Сначала нужно найти все документы, оформленные в составе  разрешительной документации на строительство дома.  Затем- определить в каких границах был передан участков для строительства дома и благоустройства территории, а также как вы сможете  использовать эту территорию.  И если вы примете решение о целесообразности оформления прав собственности- на основании этих документов нужно доказать, что земельный участок был действительно сформирован.  

 В основном проблема заключается в нахождении документации, оформленной для строительства дома.  Часто такую документацию организаторы- инвесторы и застройщики не предают в полном составе в эксплуатирующие компании и ДЭЗы.  Многие компании создаются на период строительства, и найти документацию в случае ликвидации организации сложно.    А в архивах инстанций ее найти  проблематично.

Приходится заниматься розыскной деятельностью по нахождению документации. А для этого нужен опыт в работе с  инстанциями и знания о порядке  оформления такой документации в прошлые годы. 

Имея 10-и летний опыт оформления разрешительной документации на проведение строительных работ,   ООО «ФРАНЦ-А»  поможет Вам:

  • собрать сведения о  расположении подземных  коммуникаций,  согласовать расположение дома на участке с организациями- балансодержателями таких коммуникаций    
  • провести экспертизу месторасположения  и планировки дома коттеджа  на соответствие существующим требованиям  
  • оформить технические условия на подключение к подземным коммуникациям  
  • оформить  Разрешение на строительство  дома.

Контактные телефоны: (495) 663-35-81, 663-35-86
Эл почта: FRANZ-A@yandex.ru