На главную страницу

Схема проезда

Контакты

Написать письмо

Написать письмо



Наш адрес:
Москва, ул Бутырская, д.75/74, стр.1

Телефоны:
(495) 663-35-81, 663-35-86

E-mail:
FRANZ-A@yandex.ru
Яндекс.Метрика

УслугиО компанииДокументыРасценки

Порядок оформления права собственности на самовольно возведенные объекты

Как и зачем оформлять право собственности на «самострой»

Способ №1 «Оформление разрешения на строительство»

Проведение экспертизы проектной документации на уже выполненное строительство или реконструкцию не предусмотрено законодательством. Выдача Разрешения на строительство уже возведенного объекта законодательством не предусмотрена. В Москве в процессе оформления разрешительной документации органы исполнительной власти проводят проверку земельного участка и уточняют, зафиксирован ли факт самовольного строительства административной инспекцией, БТИ, Департаментом городского имущества города Москвы, Росреестром, или включен ли объект в Реестр объектов самовольного строительства. И при обнаружении самостроя Мосгосстройнадзор отказывает заявителям в выдаче Разрешения на строительство.

Таким образом, легализация зафиксированного инстанциями самостроя путем оформления Разрешения на строительство невозможна.

Однако если инстанциями самострой не зафиксирован, и самострой заключается в реконструкции, осуществленной без увеличения габаритов здания (например, возведение антресольного этажа в габаритах здания), оформить разрешение на строительство будет возможно.

Способ №2 «Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ»

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, легализация самостроя на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ возможна при одновременном соблюдении всех следующих условий:

  • земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
  • имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;
  • на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако, суду необходимо будет доказать, что сохранение объекта не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан, и что здание соответствует нормативам. Поэтому суду желательно представить:

  • проект строительства (реконструкции) здания (в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»);
  • заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций (с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей);
  • заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
  • архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и Свидетельство об утверждении Архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, выданное Москомархитектурой (эти документы будут доказывать соответствие здания, в том числе его фасада и этажности, градостроительным нормам);
  • договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Способ №3 «Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ»

Согласно абзацу второму пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо иметь право пользования земельным участком в целях строительства объекта (договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания).

При этом суду также необходимо будет доказать, что сохранение объекта не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан, и что здание соответствует нормативам. Для этого суду также желательно представить:

  • проект строительства (реконструкции) здания;
  • заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций (с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей);
  • заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и о возможности его эксплуатации;
  • архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства, и выданное Москомархитектурой Свидетельство об утверждении Архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства (эти документы будут доказывать соответствие здания, в том числе его фасада и этажности, градостроительным нормам);
  • договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Способ №4 «Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ»

Такой способ актуален для лиц, которым земельный участок был предоставлен Департаментом городского имущества г. Москвы в аренду в целях эксплуатации имевшегося на земельном участке здания (т.е., не для целей строительства здания).

Если суду предоставить договор аренды земельного участка, предоставленного в аренду в целях эксплуатации здания, признать в судебном порядке на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ будет право собственности на самовольную постройку невозможно. Поэтому предварительно необходимо подписать с Департаментом городского имущества г. Москвы договор аренды земельного участка, в котором будет указано, что земельный участок предоставлен для целей строительства (реконструкции) здания.

Однако, в случае наличия на земельном участке самостроя, Департамент городского имущества земельный участок в целях строительства (реконструкции) здания в аренду предоставит только при наличии решения Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (ГЗК) о возможности сохранения самостроя. Поэтому сначала необходимо подать заявление и документы в Градострительно- земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы, с просьбой рассмотреть вопрос о возможности сохранения и легализации самостроя.

С учетом норм статьи 222 ГК РФ, решение Градостроительно-земельной комиссии о возможности сохранения и легализации объекта не является основанием для признания права собственности на самострой.

Ценность решения ГЗК заключается в том, что положительное решение ГЗК содержит в отношении земельного участка:

  1. Решение о подписании договора аренды земельного участка на краткосрочный срок, с предоставлением земельного участка для целей строительства (реконструкции) здания.
  2. Решение о подписании договора аренды земельного участка на длительный срок, для эксплуатации построенного (реконструированного) здания.

Градостроительно-земельная комиссия города Москвы работает на основании Постановления Правительства Москвы от 16.11.2010 г. № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» и действует в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 02.10.2012г. № 528-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы». На основании Постановления Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы», Городская и окружная комиссии по пресечению фактов самовольного строительства принимают меры по выявлению, профилактике и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы.

Для принятия комиссией положительного решения, комиссии необходимо представить Заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций (с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей), Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства, и выданное Москомархитектурой Свидетельство об утверждении Архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства.

Указанная комиссия приглашает на заседания виновных в самовольном строительстве лиц для получения от них пояснений, выносит решение о возможности сохранения завершенного реконструкцией объекта, и дает рекомендации органам исполнительной власти г. Москвы о завершении оформления документации на реконструкцию реконструированного объекта в установленном порядке с определением сроков завершения работ, или выносит решение о невозможности сохранения самовольной постройки и о необходимости подачи в суд иска с целью признания здания или его части самовольной постройкой и сноса самостроя.

Если указанная комиссия принимает решение о несоответствии здания нормативам и невозможности сохранения самостроя, Департамент городского имущества города Москвы откажет в подписании договора аренды земельного участка.

На основании решения комиссии придется заплатить штраф за незаконное использование земельного участка.

На основании положительного решения комиссии Департамент городского имущества город Москвы подпишет краткосрочный договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в целях строительства (реконструкции) здания, а затем подпишет долгосрочный договор аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в целях строительства (реконструкции) здания будет являться основанием для подачи в суд иска о признании права собственности на самовольную постройку в судебном порядке на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.

Способ №5 «Установление, что здание (часть здания) не является самовольной постройкой»

Согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Таким образом, собственник объекта недвижимости может подать в суд иск с требованием установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • право собственности на здание или его часть зарегистрировано в ЕГРН;
  • земельный участок принадлежит собственнику здания  или его части по праву собственности, или находится у него в аренде
  • суду возможно доказать, что собственник объекта недвижимости не знал и не мог знать о наличии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (например, не знал об ином назначении земельного участка, или  не знал о предоставлении ему земельного участка для эксплуатации здания меньшей площади).

Кроме того, если постройка не соответствует требованиям законодательства, ее необходимо будет привести в соответствие с установленными требованиями.